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アーリーリタイアしたいが可能か?50歳で資産2000万、ワンルームマンションを3戸保有している。

1: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:10:07.42 ID:CAP_USER.net

3つのマンションからの家賃収入で1年以内のリタイヤは可能?
皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、1年以内のリタイヤを希望する50代の独身会社員。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんがアドバイスします。
■相談者
ボンドさん(仮名)
男性/会社員/50歳
大阪府/持ち家マンション
■家族構成
1人暮らし
■相談内容
1年以内にリタイヤ(あるいはセミリタイヤ)可能でしょうか。自宅以外にワンルームマンション3戸を保有しており、諸費用を考慮しても毎月17万円ほど収入があります。ただし、そのローンが1400万円(毎月14万円返済中、固定金利、残り10年)と自宅の住宅ローンが2800万円(毎月9万3000円返済中、変動金利、残り28年)あります。

退職金は、1100万円と企業年金が10年間で総額700万円ほど出る予定です。年金定期便によると、多少減額されることを考慮しても、65歳から毎月10万円ほどは出そうです。完全リタイヤが無理ならば、月8万程度年間100万円のバイトをしてセミリタイヤすることも視野にいれています。また、自宅のローンが変動金利のため退職金で繰上返済しておくべきかも迷っています。よろしくお願いいたします。

■家計収支データ
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■家計収支データ補足
(1)住宅ローンについて
自宅住宅ローンは、金利0.915%。ワンルームマンションのローンは、3戸のうち2戸はローンがなく、
残りの1戸(*下記ワンルーム3)のローンは金利1.54%。
(2)賃貸されている3つの物件について
・物件1:2011年購入1400万円/築15年/賃料7万7000円/管理費1万8000円、 固定資産税3万5000円
・物件2:2014年購入1700万円/築12年/賃料7万8000円/管理費1万1000円、固定資産税4万7000円
・物件3:2015年購入2000万円/築9年/賃料9万円/管理費1万4000円、 固定資産税4万5000円

今後少なくとも自分の平均寿命を迎える30年後までは、賃料を得られるとのこと。いずれのワンルームマンションも東京都心にあり、空室期間があるとすれば2年に1度の更新時に1か月ほどと考えている。
(3)ボーナス「150万円」の使いみち
海外旅行40万円、国内旅行10万円、投資100万円
(4)リタイヤ後について
リタイヤ後の生活費現在とほぼ同額(15万円程度+住宅ローン)を予定。できればときどき旅行に行きたいとのこと。

■FP深野康彦からの3つのアドバイス
アドバイス1 試算上は1年以内のリタイヤも可能だが……
アドバイス2 「30年間の賃貸収入」はリスクが大きい
アドバイス3 セミリタイヤかリタイヤ時期の延長が必要

アドバイス1 試算上は1年以内のリタイヤも可能だが……
リタイヤを1年後と仮定しましょう。まず貯蓄ですが、年間の貯蓄ペースが300万円に投資額が100万円ですから、資産としては400万円上乗せです。したがって、退職金1100万円も加えた退職時の資産は、3500万円ということになります。次に、退職後の収入ですが、パートなどもせず完全リタイヤの場合、85歳まで手にする公的年金は2400万円、それに企業年金が700万円ですから、合わせて3100万円。

先の退職時の資産と合わせて6600万円は、現時点で確実な老後資金ということになります。対して、支出は生活費が15万円とのことですから、来年の51歳から85歳までに6300万円。今後の住宅ローンの支払いは、今後の返済総額は金利変動がないとして約4600万円。合わせておよそ1億900万円となります。

つまり、不足分4300万円を所有するマンションの賃貸収入でカバーできれば、試算上では老後資金は大丈夫ということになるわけです。現在、コスト(管理費と固定資産税)を差し引いた家賃収入が月17万円。ご相談者の方が言われるように、今後30年はこの収入が維持できれば、トータル6120万円の収入となりますから、先の不足分は十分カバーできます。よって、希望される1年以内のリタイヤについて、老後資金の面では心配は要らないという結論に至ります。

http://allabout.co.jp/gm/gc/460898/

引用元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1453381807/

2: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:10:16.62 ID:CAP_USER.net

アドバイス2 「30年間の賃貸収入」はリスクが大きい
ただし、この試算には疑問が残ります。問題は、家賃収入の見立てです。「今後30年間は少なくとも賃料を得られる」という根拠が弱いように思うからです。所有されているワンルームマンションについては、いただいた情報でしか判断できませんが、たとえば2011年に購入された物件は30年後には築45年になります。物件の老朽化を考えれば、現在と同水準の家賃を確保していくのは相当に難しいのはないでしょうか。

仮に、都内の立地のいい場所にあり、現在とても人気の高い場所だとしても、それが30年間継続するという保証はありません。ましてや日本国内は人口減が進行する社会です。部屋余りも懸念されている中、それだけのニーズを保てるでしょうか。どちらにしても、30年間賃貸を続けるとすれば、内装や水回り等の修繕が不可欠です。そのコストもそれなりに大きいと考えるべきでしょう。

そもそも3つの物件の購入代金が合計で5100万円。そのうち、家賃で回収できるのが年間294万円。5.8%の回収率になりますが、この数値も低いと思います。不動産投資では少なくとも表面上の利回りで10%程度の早さで回収しなくては、リスクの方が大きくなる可能性が高いのです。

アドバイス3 セミリタイヤかリタイヤ時期の延長が必要
もうひとつ気になるのが自宅の住宅ローンです。借入金2800万円という、その金額も決して小さくはないですが、完済が78歳とあまりに長いということがさらにネックとなっています。あくまで家賃収入が30年間続いたとした場合、老後資金は足りることにはなりますが、それでも資金的に余裕があるというわけではありません。そういう中で、78歳まで固定費として住宅ローン9万3000円が続くことは、やはりリスクだと思います。何か大きな支出が発生した時点で、その後の老後資金がきびしくなると考えられるからです。

ご自身も「退職金で繰上返済すべきかどうか迷っている」とありますが、実際に行い、ある程度完済期間を縮めることはすべきだと思います。ただし、退職金を使ってしまうと、1年後の貯蓄と投資の合計は2400万円。51歳から65歳になるまで、それだけの手持ち資金で、生活費プラス住宅ローンの返済が可能かどうか。つまりは、当初から家賃収入に相当依存するということになるということを認識しておくべきでしょう。

そう考えれば、相談文にあります「月8万程度年間100万円のバイトをしてセミリタイヤすることも視野に」という方法を選択する方が賢明でしょう。少なくとも、FPの立場からは完全リタイヤをお勧めできません。もっと言えば、今後1年以内のリタイヤを先延ばしにする。年間で400万円も資産が上積みできる環境にあるのですから、4~5年でもリタイヤの時期を延長すれば、家賃収入に頼るリスクもグッと軽減できるはずです。

 

4: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:12:54.93 ID:s2uygyLK.net
肩たたきにあってるのかね?
無理にやめる必要もなさそうだけど。

 

12: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:26:05.85 ID:qp8NiM0J.net
無理だろ。

どんだけ借金地獄なんだよコイツ。。。

 

13: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:27:48.56 ID:jXWZzZ4A.net
ローンがある時点でやめたほうがいいと思うけど・・・

 

14: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:29:58.04 ID:DPHNR/8W.net
某賃貸住宅メーカーに騙されたパターンかな・・・

 

18: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:37:33.47 ID:tOW4Iw2y.net
自宅いらなくね、なぜ買った?
ワンルームマンション3個の内1個に住んで、2部屋貸してた方がいい気がするが。
1人暮らしでなぜ35年ローンで家を買う意味が分からない。

 

42: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:22:38.99 ID:DDcSb7l3.net
>>18
それが正解やね

 

21: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:39:16.42 ID:VFhACIn6.net
自宅があって、65歳から月10万円の年金が入るなら余裕だろ。
家賃でローンを支払って、2000万円の金融資産を65歳まで取り崩し生活費に充てるだけだし。

 

23: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:40:27.10 ID:AHSfCUZN.net

逃げ切り計算機
http://fukuoka.jpn.org/befree/index.cgi

今ある貯金だけで生き延びていこうとした場合、貯金が何歳まで保つかを試算します。

逃げ切り計算機2
http://fukuoka.jpn.org/befree/index2.cgi

100年間の貯蓄額の増減を試算します。
こちらは使い方が複雑なため、まずは逃げ切り計算機1で使い方に慣れることを強くお薦めします。

 

28: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 22:44:09.09 ID:KNgD/C+b.net
株で1日平均5万円稼ぐとリタイアしても大丈夫でしょうか。
昨日は16万円儲かりました。


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37: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:12:57.23 ID:lkNstSZh.net

> (3)ボーナス「150万円」の使いみち
> 海外旅行40万円、国内旅行10万円、投資100万円

本気でリタイアするつもりないだろ
せめて海外旅行40万を削って自宅ローン返済に回せや

物件も死ぬまで満室想定か?65歳になる頃には一番古いのは築30年目だぞ
80歳まで元気なら築45年だぞ

 

38: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:15:36.31 ID:0UK9d2rm.net

>諸費用を考慮しても毎月17万円ほど収入があります。

ただし、そのローンが1400万円(毎月14万円返済中、固定金利、残り10年)と
自宅の住宅ローンが2800万円(毎月9万3000円返済中、変動金利、残り28年)あります。

不動産オーナーかと思ったら、ただの不動産屋の鴨だった・・・

 

43: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:24:52.93 ID:BG5N+bd+.net

>>38
わかりやすい投資向けマンション買っちゃってるよね
でも2軒返済済みって事なんで一応回り始めてるんじゃない?

管理費高すぎるのと、不動産手数料と、固定資産税引いたらまあ、ほんとカモだけど一応回収は出来るだろうし

 

50: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:56:02.80 ID:0UK9d2rm.net
>>43
不労所得が回り始めるってのは投下資金回収して初めて成立する訳で
2011年2014年2015年購入ってことは5100万円のほとんどを現金で支払っとるってことや
まずこの分回収しないと、ただ預けた預金取り崩してるだけやでw

 

39: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:18:19.19 ID:BG5N+bd+.net

物件がどれも賃料の割に管理費高すぎるだろ
年収も資産も大して多くない上に家族持ちで良くやってるよ
それでなんでリタイアとか考えるのかねえ

40代半ばで年収1800万+賃貸2件持ってるけど
預金1億超えても65までリタイア出来る気はしないね

 

45: FX2ちゃんねる 2016/01/21(木) 23:29:52.59 ID:BG5N+bd+.net

一人暮らしなのか。

じゃあ、投資用マンションなんて買わずに
躯体の状態が良い中古マンション買って、自分の趣味でリノベーションして
払い終わったら賃貸に出せば良いのにね

俺はそうしてるけど、空きが出ても借り手付くの早いよ
自分が住みたい所買って、住みたいようにリフォームして貸し出すんだから
そこそこお金ある一人暮らしの中年増えて来てるしね
内装に金使うから利回りは良くないけど、結果的に家賃タダくらいにはなるよ

 

54: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 00:16:02.30 ID:Qjyajh4v.net
家2軒と現金2億円あったから早期退職した。家族もなく生きがいもなく働く気が起きないんだよね。これが貧乏だったら自殺してたかもしれんがなまじっか金があるとうだうだ生きてしまう。

 

55: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 00:20:26.91 ID:XuVqGtN2.net
えらく現実的なの出てきたな
でも不動産物件のローンが1400万、自宅ローンが2800万じゃ、アウトだなあ
ローン地獄と言って差し支えない

 

57: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 00:24:48.13 ID:U6Iw+JqN.net
3つのマンションと言うから いつでもリタイヤ可能しゃんと思ったのだが
読んでみたら 3部屋貸していると言う事か。
普通に働いて定年まで頑張れって感じだな。
単純に何らかの原因で一部屋の収入が無くなっただけで終わる。

 

69: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 07:48:17.27 ID:+6CpXVNz.net
「100%」無理。

 

70: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 07:55:55.08 ID:nQBpAqi3.net
早期リタイヤしてなにするんだろうな
よっぼど自分でやりたいことがなければそうそうに脳が老化してしまうぞ
それこそギリギリの収入でやるなら遊びも満足にできないし

 

71: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 08:13:58.39 ID:OLaH8hZs.net
>>70
働きたくないんだろ
俺も30台でリタイアしたい

 

75: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 08:24:36.63 ID:XEAzjlXR.net
まあ、他人に尋ねてる時点でお察しだわな
セミリタイアは自身で全てコントロール出来てないと
この人は人に言われるがままの人生って感じ

 

80: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 08:55:34.40 ID:2DvfUQ8h.net
相談者の頭が悪すぎてクラクラするレベル
不動産屋に騙されて投資物件買わされてそう
1ルームなんて資産価値ほとんどない金食い虫

 

83: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 09:15:56.18 ID:YBvRCIQL.net
まずは借金をなくせ
話はそれから

 

123: FX2ちゃんねる 2016/01/24(日) 12:45:20.68 ID:IyeidAzp.net
新築ワンルームとサブリースアパートは買ってしまった時点ですでに詰んでる。
トータルで損をしない方法なんてない。

速やかに損して手放すか、数十年間かけて損を減らしていくかしか方法がない。お金に余裕があるのなら速やかに損切り。お金に余裕がないなら損をだしながら貯金してお金が貯まった時点で損切り。

○○建託「空き部屋があっても30年家賃保証」←もちろん嘘でしたw 残ったのは約三千万円の借金と半数が空き部屋のアパート

86: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 09:49:30.39 ID:W5zrbr2j.net
ローン地獄で早期に人生からリタイアするならおすすめだろ

 

103: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 11:18:01.34 ID:zk5QhiZI.net
そこでFXですよ

 

109: FX2ちゃんねる 2016/01/22(金) 17:23:24.86 ID:S65fnJW8.net
この年で独り身なんだから 自分の好きに生きた方がいい
おそらくもう仕事したくないんだろうな

 

120: FX2ちゃんねる 2016/01/23(土) 23:16:54.88 ID:/THPNzU2.net
控えめに言ってもただの多重債務者


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コメント

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  • コメント (4)

    • 名無しの投資家
    • 2016年 1月 25日

    これは酷い
    ローン払ってる途中じゃ資産と言えない

    • 名無しの投資家
    • 2016年 1月 26日

    借金しているのに資産があるとか勘違いしている人
    こういう社長さん見てきたけど破滅していったよ
    借金は借金として認識して目を背けてはならないし
    借金まみれのポートフォリを考えると背水の陣にあると思ったほうが・・・

    不動産投資の怖さを知ってない人が多いと痛感する
    建物は傷むんだよ・・・これから修繕費とか古くなって賃貸つきにくくなって家賃下げましょうとか
    さらなる地獄が待ち構えている可能性だってあるんだよ

    • 名無しの投資家
    • 2016年 1月 26日

    ワンルームは築浅しか客つかないのにどうするんだろうね
    売る時も二束三文だし

    不動産やるなら固定資産税評価の低い木造か軽量鉄骨を5~10年で回転させる
    満室のトラックレコードつけて売っぱらう
    書類作成に司法書士入れたくないね

    • 名無しの投資家
    • 2016年 1月 31日

    金融資産だけで退職金を除いても2000万あって、不動産投資も3件中2件、新しく買った1件以外はローン完済してる状況。
    余裕で逃げ切り可能だと思うがな。

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