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『空き家大国ニッポン』のゾッとする近未来、首都圏でさえこの惨状…無計画な開発の果てに

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1: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:01:32.88 ID:CAP_USER.net

(中略)藻谷 戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ? 容積率を上げないと地価が上がらないだろうが!」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。

野澤 たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。

藻谷 これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。
湯沢町(新潟県)が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。

野澤 そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。
所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。

藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。

野澤 えーっ!

住宅業界の人が買わない物件

藻谷 実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。

野澤 だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。

藻谷 そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。

野澤 タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。

藻谷 消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。

野澤 戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。

藻谷 高さ制限の厳格な国立市(東京都)では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。

野澤 「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118

引用元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1489798892/

11: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:20:45.85 ID:PNfmo9HA.net

人生で最大という買い物して資産になるアメリカとならない日本

一族で引き継がれる富があるアメリカは豊かなはずだ

 

12: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:22:00.07 ID:trkVpWQM.net

これ、自分も昔から変だと思ってた。不動産業界だけじゃなく政府も同じ考え方だと思う。

例えば国鉄の用地を売却すると地価高騰を煽るから先延ばしするというやつ。

なぜ供給を増やすと地価高騰を煽ることになるのか理解に苦しむんだ。

 

142: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:39:24.19 ID:agaSy7IU.net

>>12
国鉄用地

大型商業施設

人が集まる

大型マンションが近くに建つ

商業施設が周りに増える
学校、公共施設も増える

人が集まる

大型マンションが近くに建つ

商業施設が周りに増える
学校、公共施設も増える

人が集まる

これが「容積率を上げれば地価が高くなる」仕組み

こういう好循環が昔はあって
町が街に発展したんだよ

 

321: FX2ちゃんねる 2017/03/19(日) 02:00:13.37 ID:QY9Znoq7.net
>>12
東京都心だけはこの考えでいい。人と金の好循環が起き続ける限りは成り立つ。

しかしこれはねずみ講と一緒。年金みたいなもん。
これを政府が主導でやってる。ちっさい日本に逃げ場はないという心理を利用した局地的効果。

 

20: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:30:05.47 ID:a7X6FJo+.net

大前提として、将来の潜在購入者になり若者が増えていないといけない。

ローンを組んでマンションを買ってくれる若者が毎年現れない限り、マンションは売れ続けはしない。

 

29: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:38:23.93 ID:HcGeyKch.net
>>20
結局はそれ。資産とは誰かが欲しがらないとだめ。

金やドルなら誰でも欲しがるから価値がある。

 

43: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:58:45.87 ID:trkVpWQM.net
>>29
良いこと言うね。
ほとんどの人はその時に自分が欲しい物を買って将来にいらなくなると売る。

将来、自分でさえいらないものを他人が欲しがると思うのだろうか?

 

322: FX2ちゃんねる 2017/03/19(日) 02:37:38.05 ID:dVyq/spU.net
>>20
ほんこれ

 

22: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:32:15.72 ID:bLMoFwHZ.net
大都市のマンションなら外国人が買ってくれるんじゃねえの

 

24: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:34:32.15 ID:a7X6FJo+.net
>>22
少数の外国人が高級マンションを年間1000戸買ってくれても状況はさして変わらない。

 

23: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:33:48.12 ID:3SQjeYbr.net

>>1
空家は築20年や30年以上の物件ばかり。

日本人は新築好きだから、新築はすぐ満室になる。安全上も衛生上も新築マンションが増えることはマイナスではない。

まあ、古い物件を持ってる人は大変だけどね。

 

27: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:36:26.95 ID:tPvT9jKY.net
近所で5件ほどマンション建ててるけど大丈夫かねぇ。

 

41: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 10:54:29.04 ID:pUAUJgoJ.net

まあ、タワマンなんて情弱しか買わんわな

古くなってからが恐ろしい

 

77: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:39:14.67 ID:JPzdcVSG.net

賃貸住まいの40代だけど定年までに首都圏の賃貸相場が崩壊することを願ってる。

間に合ってくれー。今の外食費を削りたくないんじゃ。

 

89: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:48:34.23 ID:gDxunhSp.net

>>77
20年もすると自動運転普及し始めるから

駅近中心に価格形成されてきた不動産の価値観はまた大きくかわるよ。

自動運転車に住めばいいんじゃないかな。

 

90: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:50:19.31 ID:EVdnJ47k.net
>>89
自動運転車への乗り降りの瞬間が一番危険な気配。

やっぱり人による手厚い介護が受けられる場所に集中しそう。

 

97: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:57:18.34 ID:gDxunhSp.net
>>90
いや完全自動運転はもう、移動する部屋なんだよ。

窓もいらないし、動く4畳間

 

269: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 17:29:27.69 ID:KVMtWAw+.net
>>97
自動運転プレハブ車とか売れそうだな。



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79: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:39:44.49 ID:W1bCYwKh.net

別に悪いことじゃないでしょ。

他の人が建ててくれた家に安いカネで住まわせてもらうわ。

 

80: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:40:56.51 ID:AYq6WFQF.net
>>1
専門家なのにタワマンの修繕問題が解決してることすら知らないの?

タワマン=修繕が困難というのは無知な人間の妄想でしかない。

 

82: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:44:11.34 ID:EVdnJ47k.net
>>80
修繕の時に住民の合意を得るのが大変なのも解決したんか。良かったなそりゃ。

 

92: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:54:09.11 ID:AYq6WFQF.net
>>82
理事会が合理的で妥当な修繕案を提示できれば、合意に反対する人間なんぞ少数だろうな。

 

110: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:11:40.12 ID:EVdnJ47k.net

>>92
修繕積立金払わない奴も居るそうじゃないか。老い先短い老人なんかは別に修繕しなくてもそれまでに死ぬって理由で。

修繕積立金っていう習慣がない中国人おーなーも払いがしぶいんだってな。

また、最近のタワマンじゃ分譲開始時はわざと修繕積立金安く見積もってやすいように見せてるんだってな。

人生を掛けて頑張ってローン組んで買ったタワマンがそんなタワマンだったら悲惨だよな。

 

81: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:42:24.02 ID:RyFj98vA.net
マジでタワマン誰の金で解体するんだろ

 

86: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:45:53.04 ID:EVdnJ47k.net

>>81
建て直ししても採算が見込めると判断した場合は、買い取ったデベロッパ。

周囲に危険が及ぶ場合は、行政が泣きながら解体させる。
解体費用の回収は困難と思われ。

 

94: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:54:20.78 ID:5UDgnwI4.net

2050年には人口が1億割るんだから、今30歳以下の世代は将来の住宅の資産価値が不透明過ぎて購入を躊躇しそう。

全体的な価格が下がりだしたら終りの予感。

 

99: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 11:58:40.29 ID:PP+919V6.net
現役時代=賃貸
老後=老人ホーム

周りの老人世帯を見てるとこれがいちばん賢い

 

104: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:04:25.05 ID:f5NjR+tQ.net
>>99
これが最強だな
子供夫婦に迷惑もかけずに済む
ただ有料老人ホームはアホみたいに高いから現役時代から金ためないと

 

108: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:07:53.55 ID:gJYtUugY.net
古くても手入れされてる、もしくは自分で手入れしているところに価値が出そうだな。

 

119: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:21:56.89 ID:KIXfEmvZ.net
>>108
ちょっと話が極端になるがお寺や古民家と呼ばれる建物のことを考えました。古くても手入れされているのところで。

 

124: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:24:54.18 ID:gDxunhSp.net

>>119
文化的価値はともかく、経済的価値のある古民家ってのはまあないよね。

まず耐震基準に合わない。満たそうとすると変に大きいからむちゃくちゃコストかかる。古民家なんて地方にあるぐらいなもんだからコストに見合う賃料は得られない。

 

162: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 13:03:04.09 ID:LE0DGl1+.net

逆に、古めのタワーマンション(2000年くらいの)は、本当に人気がないから、賃貸だと比較的安く住める

え、こんなタワマンがこんな家賃でいいの?と言う感じ

 

184: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 13:40:02.00 ID:/uO74N/h.net
高層マンションの廃墟だらけとかワクワクの未来じゃん

 

154: FX2ちゃんねる 2017/03/18(土) 12:53:15.59 ID:WNwTaAOL.net

うちのボロアパートもどんどん空き室になってるぜ。

静かになっていいけども。


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コメント

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  • コメント (14)

    • 匿名
    • 2017年 3月 22日

    老人ばかりの古びたタワマン… 夜な夜な徘徊する無表情な老人… どこからともなく響きわたる奇声…

      • 匿名
      • 2017年 3月 22日

      バイオハザードの最新作の場所が決まった瞬間だった…

    • 匿名
    • 2017年 3月 22日

    俺湯沢の近くに住んでいて仕事でよく湯沢に行くからこの記事は一つだけ間違っていることが断言できる。
    湯沢のマンションが多い地域は近くにスーパーもコンビニもほとんどない(町全体でノザワ(スーパー)とセーブオンが2つ、セブンが3つ、最近やっとファミマが一つできたくらいだ)
    ペットボトルの水を買うなんてほぼ不可能だぞ、神立方面や苗場ならコンビニなんて一個もない!嘘だと断言できる。

      • 匿名
      • 2017年 3月 22日

      水の買い方なんかいくらでもあるんだよなあ

    • 匿名
    • 2017年 3月 22日

    全ては核家族にしてしまったからだよ 
    全世代で受け継ぐって事を辞めちまった

      • 匿名
      • 2017年 3月 22日

      核家族は需要の先食いってね

    • 匿名
    • 2017年 3月 22日

    土地は国家の領土
    それを私的に占有するから税金という使用料で支払うわけ

      • 匿名
      • 2017年 3月 22日

      マルクスかな?

      • 匿名
      • 2017年 3月 23日

      もっと言えば土地も国家も全て君主のもの

    • 匿名
    • 2017年 3月 23日

    23区は需要があるので問題ないけど
    他の地域はどうなることやら

      • 匿名
      • 2017年 3月 23日

      23区でも交通が不便なところはホント微妙。練馬区北西部は最寄駅まで20分以上かかる陸の孤島で、
      東京でありながら車がないと不便な地域。だから都営大江戸線を延伸する予定で整備が進んでいるが
      オリンピック後の落ち込みが分かっているんだから着工は五分五分。
      賃貸でも持ち家でもお勧めできない。

    • 匿名
    • 2017年 3月 23日

    >269:
    >>97
    >自動運転プレハブ車とか売れそうだな。

    エアーストリームにエンジン載せればいいじゃんww

    • 匿名
    • 2017年 8月 16日

    将来どころか田舎町は現在進行系で空き家増大中。
    東京も同じようになるかと思うと胸熱。

    • 匿名
    • 2017年 8月 19日

    >人生で最大という買い物して資産になるアメリカとならない日本
    いやいやアメリカの人はわりと頻繁に引っ越すぜ
    それに核家族化はもともと欧米の文化なんだから家という資産を
    次世代に引き継がないのは今の日本と一緒
    ただ中古を買うことに抵抗がないんだ

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