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投資物件の営業だけど質問ある??

1: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/13 19:12:04 ID:LgKYW3Yj
投資専門不動産屋のプロだけど
何でも質問してね。

セミナーも机上論ばかりだし図面ばっか見てても解決しないよ。

r



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2: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/13 19:15:40 ID:LgKYW3Yj
セミナーで適当な事ばっか吹き込まれて
買えない顧客が多いから立てといたよ

3: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/13 19:28:17 ID:md8DMaBy
早く質問来ないかな

6: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/13 20:41:20 ID:md8DMaBy
築年数は古くなっても
その地域に最低家賃ってのがあるから
家賃半分になんかならないよ。
10年持ったらローンも減るから売れば
また儲かるよ

その地域で3000万円のアパートなら
フルに外装塗装すれば家賃も下がらない。

リフォーム費用150万円で屋根も塗り直し出来るよ

8: 名無し不動さん 2012/12/13 23:17:13
>>5
ありがとう。
東京近郊といっても、リーマンが買えそうなところはこれから人口減りそうだし、
古くなると空室増えそうだなぁというのが怖くてね。

9: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/14 10:23:02 ID:AYTj7xpt
購入者は殆どリーマンなんですよ。
リーマンじゃないと融資もつきにくいし。

経済評論家もFPも誰も将来は分からないけど
確かに不安定ですよね。自分で決めるのが一番。

まあ20年先位の目線で買うなら
都内近郊で急行停車駅、20年前以内にイオンやら大手スーパーが出来たような地方なら
地域人口が多いから目安にはなるかと。ざっくりですが。。
学園だけ都市や大手工場地域はわざわざ買わなくてよし。

20年後ローンは殆ど無くなるし買った価格位は収入がある。
土地は売れる。

これも私の推測ですが。。

10: 名無し不動さん 2012/12/14 16:48:05
いま住んでるファミリー向けマンション、新宿まで23分の急行停車駅徒歩7分
家賃9万2LDK築15年なのに一年近く空室だった。
100万を逸失とか思うとガクブルなわけで。
どういう物件が人が入るんだ…?

20: 名無し不動さん 2012/12/15 20:40:23
利回りあるなら自分で買えばいいじゃんって思うけど、何で売るの?

21: 名無し不動さん 2012/12/15 21:40:05
>>20
それオレも思ってた
なんで?

22: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/15 21:42:51 ID:cR+FBM7z
>>20
勿論買いますよ。
売るのは商売ですから。

買い方は一般とは違います。

一般 インカムゲイン
1億円のアパートを買って
年間家賃収入1千万円 ローン支払い600万円
粗利年間400万円

業者 キャピタルゲイン
1億円相当のアパートを7000万円で買って
即1億円で転売コロガシ
粗利3000万円

23: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/15 21:49:43 ID:cR+FBM7z
現金じゃそんなに買えないし
買ってばかりだと借り入れが膨らむし

何より転売した方が儲かる。

不動産屋の社員は買いたくても買えない社員が多い
不動産屋の社員には銀行が貸したがらないから。

26: 名無し不動さん 2012/12/16 11:57:57
投資じゃないけどこんな質問いいかな

数戸が売れ残ったマンションの販売センター行って
「○割引いてくれたら即ハンコ押すよ?」
みたいな交渉はウザがられるかな?
3700万が3300万に下がったんだけど売れてなくて、2000万台に突入させたい。

28: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/16 12:50:55 ID:VjRE28D2
>>26
売れ残りの年末だしチャンスかも。
売りたいのが見え見えだから
手付金100万円を持参して本気度みせたら
内緒で引いてくれるかも。

売れ残りは自社で表だって大幅値引き出来ないから
裏で仲介業者に値引きOKで回ってくる場合もあるので
ダメ元で良いと思いますよ。
今引けなくても
来年早々あっちから連絡くるかもしれないし。

更に値引きはすると思うので
妥協価格を決めて交渉すれば良いかも。
だいたい2900万円提示で3100万円位が落ち着きどころかな。

27: 名無し不動さん 2012/12/16 12:32:46
人口減は地方な、都会流入はこの先何十年
かは続く、その後は知らんがな。
あと、地方、大都市部両面で
単身者世帯は右肩上がりの事実。

29: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/16 12:52:46 ID:VjRE28D2
>>27
ですよね
東京都は今年は知らないけど
毎年人口増えてます。

30: 名無し不動さん 2012/12/16 14:01:23
裏から回って来る場合もあるのか。
現金持っていくのは良いかもしれないw

31: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/16 15:35:39 ID:VjRE28D2
>>30
はい なんなら源泉徴収も持参で。
買うか買わないか分からない人に
本気の値引き価格はなかなか言わないですよ。

希望価格にならないなら諦める って本気度も必要ですよ。
でないと逆に欲しがってる足元見られます。

断ってもどうせあっちから また連絡来ますから
あなたに値引きすると言ったのであれば他にも言ってますから
他で売れたらホントに諦めて下さいw

まあ現金持参するって事は
本気で検討してるのでしょうから
妥協も必要です。
賃貸でまた1年過ごしたら100万円家賃掛け捨てで捨てるのですから。

32: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/16 15:52:11
収益とは違って
住居を買うのは安いから買うのではなく
子どもが出来た、入学したとか家庭計画上 必要だから買う方が大半です。
そこに安く買えれば良いし、
それよりも家族が永く住み心地の良い立地等を相場で買った方が
後々後悔しませんよ。

子どもの成長を新居で過ごせたら
少し安く買った事なんか すぐ忘れますよ。
まして既に他の人々より数百万安いのだから。

迷ってる人は価格ではなく
本当に今 家が欲しいのかだと思います。
あなたではなく奥さんが。

33: 名無し不動さん 2012/12/16 16:27:26
値引き交渉って内覧前にするもの?
内覧後にこの感じならもう少し値引きできませんか?ってするもの?

34: 名無し不動さん 2012/12/16 19:30:49
内覧前からしますよ。
内覧可能な物件なら
更に値引ポイントが見えますよね。

35: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/16 20:40:34 ID:VjRE28D2
内覧って仲介物件?
個人所有の仲介物件は現金持っていっても殆どダメですよ。

売主が業者だから 今買う ってのが効くんです。

36: 名無し不動さん 2012/12/16 21:27:40
売れ残りって維持費大変そうだよな。
一ヶ月ほど前から、ずっと看板持って駅前に座ってるのがいるよ。

37: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/17 12:40:05 ID:z2/TS1l4
質問ありますか

38: 名無し不動さん 2012/12/17 15:23:05
単身向け6戸とファミリー向け3戸ならどっちを勧める?

39: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/17 16:23:14 ID:z2/TS1l4
>>38
都心ならワンルーム
郊外ならファミリーかな

単純には決められないけど。

40: 名無し不動さん 2012/12/17 17:45:15
需要であれば単身者世帯は右肩上がり
ファミリー世帯は右肩下がり

郊外ファミリーは将来どうなるか

43: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/17 21:58:38 ID:z2/TS1l4
>>40>>41
学園だけ都市は将来不安ですよね

>>42
8%で売れる地域なら仕入れ12%位かな
総額にもよりますね。

41: 名無し不動さん 2012/12/17 19:24:43
単身でも学生向けはやめとけとかある?ありそうだな

42: 名無し不動さん 2012/12/17 20:44:24 ID:ODPdreRB
土地コロガシさんが23区の三点ユニットのワンルームを仕入れする時は利回り目安はどのくらいですか?

44: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/17 22:05:49 ID:z2/TS1l4
宅建業者は最低2年の瑕疵担保を保証しなきゃいけないし
値引きも踏まえて
ある程度利益取らなきゃ損する。

商売なので儲けさせて下さい 笑

45: 名無し不動さん 2012/12/18 00:20:54 ID:MaVuNYRp
>>44御回答有り難うございました。 杉並で購入検討中の物件が有りましたので参考にいたします。

47: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 07:26:50 ID:9WWMRndt
>>45
買えると良いですね。
売るために仕入れしたから必ず売るけど
仕入れしたばかりだと値引きはしないかもね。
杉並なら引かなくても売れる見込みだろうし。

46: ??? 2012/12/18 02:14:08 ID:qElPQZyo
1800まそあって不動産投資をしたいのですが
土地コロガシさんならどうしますか?
あと土地勘のない場所での物件購入は
さすがにないですよね(^^;;

48: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 07:56:40
>>46
仕入れは抜きにして、
私なら立地と土地を見て買います。
総額5000万円以内で築浅にするかボロアパートをリフォームするかは状況によります。
利回りは普通なら気にしません。

土地勘なくてもどこの地域かによりますよ。
自分の隣接県位なら調べれば分かるし。
北海道とかは私は皆さんより素人だと思うので止めますw

49: ??? 2012/12/18 09:42:13 ID:qElPQZyo
>>48
回答ありがとうございます。
利回り気にしないのですか!!!
そんな考え全くなかった。
ちなみにサラリーマンですがいつかは脱サラして
大家で生きていけたらと考えてます。
当方、沖縄ですが沖縄は狭いぶん
物件が少ないようです。
いつか内地で暮らして内地の物件を買いたいです!

50: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 11:38:40 ID:9WWMRndt
>>49
利回りを気にしないと言っても
最低な利回りならまた違います。
更地にして資産価値のある物件を利回りより優先します。
言葉が足りなくてすいません。
東京圏の話なので他の地方は分かりません。

沖縄 楽園イメージしかないので単純に羨ましいです。
大家業頑張って下さい。

51: 名無し不動さん 2012/12/18 13:47:11
地方都市のワンルームとか利回り20越えてるのがあるけど、業者的にはどう?
半分空室でも10%じゃんとか思うが…。

53: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 17:17:57 ID:9WWMRndt
>>51
同じくそう思います。
1年空きとか普通だし。

52: 名無し不動さん 2012/12/18 14:41:38
賃貸併用住宅を中古で購入を考えてるのですが、どうですか?
ちなみに都内です。
一番気を付けなければならないことは何でしょうか?

54: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 17:35:08 ID:9WWMRndt
>>52
なんだろw
賃貸併用に限らず瑕疵担保には気をつけて下さい。
最近 雨漏り、白蟻とかよく有ります。
建築Gメンとか頼む方もいるけど、
中古なんだから多少の不具合は当たり前で
Gメンは金貰うから 必ずケチつけるからめんどくさい。

瑕疵担保責任は3ヶ月、
雨漏り、白蟻だけでも最低1ヶ月は付けるのが理想。
何も無ければ応じるし。
任意売却など売主に金が無い場合は
瑕疵担保も価格に含むと納得して買ってね。

雨漏りは管理会社に聞けば分かるし
屋根作ったら100万円位
白蟻は10万円位。木部が食われてても補修に数十万円

55: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/18 17:42:12 ID:9WWMRndt
>>52
そうだ 同じ屋根に住むから
クレーマーな賃借人かな。
お局様みたいな独身女性に要注意 笑

なるべく自分が上に住む方が音のストレス溜まらないです。

近隣トラブル
周りは住居専用だろうから
住居併用とはいえ 近隣はアパートとみなすからめんどくさい。

56: 名無し不動さん 2012/12/18 20:49:01
親父が死んで都下3LDK75㎡築30年のマンション相続した
風呂から水漏れで浴室周辺の床がもうベロンベロン
母親はもうこんな物件要らないと言っているけど
放置するのも勿体無い気がして・・・
とはいえリフォームするのも勇気が要る、どうしたもんか

58: 名無し不動さん 2012/12/19 14:47:41
>>56
①ローンが終わってるなら3社から賃貸マンション専門のリフォーム会社から見積もりを取る。
実需のリフォーム会社は品質の良くて高額商品を勧めてくるが賃貸では不要。
②周辺の家賃相場をYahoo不動産で確認する。
築年数、平米数とかね。
でも、Yahooで出てるのはあくまでも募集であって成約じゃない。
だいたい、平均15%引いた家賃で成立する。
③最寄り駅近くの大手賃貸不動産のFCに相談に行く。
④採算が合うようだと、賃貸で貸して家賃収入を検討する。
⑤アマゾンで賃貸オーナー関係の書籍やトラブル本を最低5冊読む。

60: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/19 23:22:06 ID:KeZ88c9X
>>56
最低限のリフォームして安く貸したら。

風呂周りは水漏れじゃなく
結露か濡れただけだろうから

上からクッションフロア張れば
3万円で出来ますよ。

57: 名無し不動さん 2012/12/19 01:57:35
52ですが、土地コロガシさんご回答ありがとうございます、参考になります。
ちなみに、大家が最上階の物件の場合、入居率的にはどうなんでしょうか?
最上階に住みたいのはやまやまなんですが、やっぱり1階に住んだ場合と比べると、入居率は落ちますよね…?

59: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/19 19:45:31 ID:KeZ88c9X
>>57
大丈夫です。そんなに入居率は変わりません。
家賃は少し安くなりますが。

61: 名無し不動さん 2012/12/20 07:05:31
賃貸専門のリフォーム会社?

62: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/20 16:06:39 ID:3hEm1L0t
>>61
私なら全く違います。
仕入れにリフォームはつきものなので
ざっくりは知ってます。

63: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/21 11:16:14
質問どーぞ

64: 名無し不動さん 2012/12/21 11:43:02
土地コロガシさんが年収900万で頭金3500万で住宅ローン組んで23区内で
土地買って賃貸併用住宅を建てるとしたら
どんな条件の土地、建築構造、階数、間取りで建てますか?

65: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/21 15:09:11
>>64
自分が業者感覚を無くしてパッと思いつくのは

城南城西地区
土地6000万円で30坪強
述べ建坪50坪以上3500万円位
3階建てでワンルーム4戸を1階に作って
2階3階に住む。
支払いと家賃収入がトントン位かな。
半分以上住居なら都市銀行の住宅ローンが金利約1%で借り入れできるし。
RCが理想でしょうが、予算オーバーかも

もうひとつは
3500万円は使わないで住居だけを6000万円フルローンで買うかも。
ほぼ住居の広さは同じで駐車場付き賃借人いないし。
1500万円使って6000万円位利回り10%のアパートをオリックス銀行で別に買う方が良いかな。
2000万円残るし。

66: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/22 15:07:58
年末さっそく物件が動き出した

質問どうぞ

67: 名無し不動さん 2012/12/22 18:00:18
連日不動産株やREITが凄い上げを見せてますが、不動産市況の好転を見越しての
動きでしょうか?

68: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/22 19:22:39
>>67
どうなんですかね。
いつもこんなに即効性はないですが

まあ 全体というより 身近だけかも

69: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/23 01:32:24
寝よ
質問よろしくお願いします。
皆さまの味方です。

1000まで程遠い パート2は夢物語かな

70: 名無し不動さん 2012/12/23 01:37:25 ID:3TggL5aJ
保証人代行会社やりたいけど どんなでしょう?

73: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/23 10:18:32
>>70
考えてるよりやってみたら。
初期投資ほぼかからないし。兼業でも出来るし。

この程度の初期投資がもったいないと思うなら
止めるべし。

75: 名無し不動さん 2012/12/23 12:03:40 ID:wKas3sNn
>>73 バカ丸出しの質問に答えてくれてありがとうございます。 

71: 名無し不動さん 2012/12/23 02:14:52 ID:IhzrZX1g
創価諸君よ!

田浦本部横須賀桜山支部の高橋裕之氏が年末ジャンボで6億円当たるようにまた女子部と結婚成就と障害者年金1級受給と健康とご長寿を15分でよいので高橋裕之氏に題目を送って行こうではありませんか!

72: 名無し不動さん 2012/12/23 03:38:36 ID:WFxiKnUf
豊洲、東雲、有明あたりでボコボコ建ってるタワマンはどう見えてるの?
もし湾岸で買うんだったらどこのどういう部屋買いますか?

74: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/23 10:23:39
>>72
買うなら最上階の海と富士山が見える部屋かな。

タワマンを特にどうも見てないですよ。
セカンドハウスや別荘的な感覚ならいいですね。

76: 名無し不動さん 2012/12/23 16:27:33
築40年のRCマンションって修繕しながらあと何年使えるだろう?
価格が新築の4割なんだよね。

77: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/23 22:40:00
>>76
海外を参考にすれば
あと50年は楽勝でしょう

78: 名無し不動さん 2012/12/25 02:26:11
会社員なんだけど、
住宅ローンで住宅併用アパート買って(50%賃貸)、転勤とかになって住宅部分も賃貸に回したら、住宅ローンの金利は上がるの?
アパートローンと、住宅ローンって2~3%金利違うじゃないですか。
ご存知の方がいたら、ぜひ教えてください。

住宅ローンでマンション買って、転勤で賃貸に出してる人もいるけど、あれも同じきがするけど…?

79: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/25 06:31:13
メリクリ
>>78
ローン契約上は上がるだろうけど
実際上がったのを聞いたことがない。

80: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/25 06:34:25
>>78
転勤とかでなく
故意にやったら知らんよ。

悪質なので金利以上の罰がくるよ。

81: 名無し不動さん 2012/12/25 23:28:44
>>80
ありがとうございました。

実際には、転勤になるかわからないのですが、可能性は十分あるので悩ましいです。
アパートローンだと都市銀行では無理ですが、住宅ローンならいけるので…、果たして良いものなのでしょうか?

こういったケースの方、どうされているんですかね?
ご存知の方いれば、ぜひ教えてください。

82: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 12:02:59
>>81
転勤の方は
5年位に期間を限定して少し割安で貸してる方も多いですよ。
大手賃貸サイトなど参考に見て下さい。
銀行に直接聞いても大丈夫です

実際に貸してる方どうぞ

83: 名無し不動さん 2012/12/26 14:47:32 ID:DbG3R8RU
>>82
あなたは自分の知識や能力に自信がありますか?
かなりの遣り手とお見受け致しましたが…

おまいら今日は幾ら負けたんだ?【234万負け】
http://www.logsoku.com/r/pachi/1356270091/

【人物像】
通称:ゴルフ男爵
職業:物件賃貸及び不動産売買
年収:1100万円
・年収500万円程度の雇われリーマンを嘲笑い、左団扇で悠々自適に暮らす。
・日本のドナルド・ジョン・トランプに成り得る資質を持つ、頭脳明晰にして博学として広く知られる。
・数学にも滅法強く、”この世に解けない問題など無い”という自信家。
・リーダーシップがあり、懇切丁寧な語り口と、経験則から推し測る処世訓も魅力のひとつ。

ゴルフ男爵との知的遊戯もまた一興。
あなたの知識と能力を活かして、日本のドナルド・トランプことゴルフ男爵に運用能力で勝利してみませんか?

84: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 15:05:43
>>83
遣り手とか解釈が広くてよく分かりませんが
普通の不動産屋のプロです。

パチンコは興味なし

85: 名無し不動さん 2012/12/26 16:18:34
>>84
これは申し訳ありませんでした。
率直に申し上げますと、そのスレに自称:不動産売買のプロと言いながら、一般サラリーマンを罵り、スレを荒らす輩がいるのです。

しかし、どうも胡散臭い。
そこでプロならではの質問をして頂いて、真贋を見極めようと考えた次第です。

無礼を承知で申し上げます。
彼に対してあなた様から、難易度の高い質疑を二三して頂いても宜しいでしょうか?
是非、一考のほど宜しくお願い致します。
不躾で申し訳御座いません。

86: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 19:06:58
>>85
どうぞ何なりと
難易度高いとか不動産以外はムリかと思いますよw

よくあるのが税金関係
私は税理士が正しいと言っても税務署がダメなら間違いだから
必ず税務署に聞いて下さいと言います。
私は答えません。

88: 名無し不動さん 2012/12/26 19:32:54
>>86
おぉ!!
お力を貸して頂けますか!

私は工場で管理系の職に従事しております。
従って、不動産や賃貸物件についての知識は皆無です。

どんな事でも構いません。
その業界に必要不可欠な事例や事象を、彼に質問して下さい。
私がハードルを上げるのはなんですが…
税金や税制のなどでも構いませんが、出来るだけネットでは調べられない内容がベストです。
例えば、業界での隠語や…
売買成立に至るプロセスなどで、実務経験がなければ知り得ない事象を望みます。

勝手な事ばかりで済みません。
あなた様の都合のよい時で結構ですので、何卒 宜しくお願い致します。

87: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 19:23:19
ん 私から質問でしたか。

不動産屋らしい質問出来るかな

89: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 20:12:31
①東京都心区 新築一戸建ての建売りで
土地50㎡総額5580万円の
土地と建物の単純な原価を出して下さい。
場所も答えて下さい。

②東京都心区 新築2階建てアパートで
販売価格8980万円13㎡の小さなワンルーム8戸の
土地、建物の原価は?場所は?

③仕入れ時に銀行から借り入れた場合、
支払い条件条件は?
ノンバンクや銀行色々あると思いますが。

④ミヤマってなあにw

思いつきで偏った質問ですいません。
業者なら簡単な質問です。
難易度高いとか思いつきませんw
今年も終わりですね。

90: 土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM 2012/12/26 20:20:26
彼??
私は業者だと言いたいだけで彼はどーでもいいですよwww




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  3. 野村證券の一日を記したコピペが壮絶過ぎる。
  4. 100万→1億を達成したオールラウンドトレーダーの思考が凄い。
  5. 長期投資で億を達成した株板住人がコツを公開してくれたよ。

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