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FX2ちゃんねる|投資系2chまとめ

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月収58万円。中古アパート投資の勝ち組が不動産投資の極意を語る。

1: @@@ハリケーン@@@φ ★ 2013/08/25(日) 02:35:14.53 ID:???
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を送っている。

「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資をめました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる金額に抑えるなど条件を課しましたね」

そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を土地値以下で買うことだった。

「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることができるんです」

例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されていたという。

「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」

さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。

「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人もいます。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うことを徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃収入が入ってきますから」
ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
no title



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5: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:48:37.44 ID:SeICXkjT
> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと

持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。

13: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:20:19.78 ID:TEJ+MWYl
>>5
おそらく償却の終わった物件が対象
土地値-立退料-解体費用ってのはそもそも相場通りだ
こういう物件はオーナーの年齢が高くてローンが組めず、立て替えできない
だから安値で市場に出てくる

んだけど、この手法が流行ったのって10年くらい前なんだよね
もう残ってる物件ないと思うわ

10: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:17.24 ID:MFGzNpI+
月収じゃなくて月商58万だろ?
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。

この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・

まあ、ステマだな。

12: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:18:21.81 ID:4a40MHMK
>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。

16: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:29:54.15 ID:HLQecK4T
>>12
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ

15: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:26:20.48 ID:TEJ+MWYl
>>10
木賃の管理コストは安いから
水回り配管を真面目に修繕するとすごい金かかるけど、
こういう投資する奴は「水回りが壊れた部屋は放棄する」って方針で行くのが普通
せいぜい壁紙変えるくらい
あと、木賃は固定資産税がすげえ安い
修繕費+外注費+租税公課のコミコミで年間100~150万円って程度じゃないかな

14: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:21:10.83 ID:Xw6/10Sq
1600万で買うことが出来るならまぁいいんだろうけど
実際ローン組んで不動産屋への手数料払ってその他税金払うと2000万超えるわ

17: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:33:42.86 ID:vfDQp0Pc
不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

125: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:28:07.77 ID:378NUQB4
>>17
流動性の問題。
オーナーの都合で相場以下でも現金化したい場合に限る

18: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:13.86 ID:+jSQSrqH
大学生向けのアパート先月売ったわ。
庶民向けの不動産投資とか金捨てるんかw

大金持ちが超優良物件、買い占めるなら別だが。

19: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:35:31.66 ID:OlExIT3t
土地付き木造アパートが土地値以下ってことは
築何年ですかwww
古いぼろアパートはいらねえww

23: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:40:59.16 ID:X5tzRpWz
脱法ハウスにしたら、もっと儲かるんでしょう?

24: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:49:31.66 ID:SeICXkjT
古い木賃アパートの経営は不動産屋や不動産管理会社のためにやってるようなもんだ

27: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:15:38.48 ID:vfDQp0Pc
家賃3~4万として月収60万弱なら20世帯ぐらいの面倒を見てるってことか?
ナマポDQNとか認知症やら統失もどきやら
ゆかいな住民が集まってきたら嫌だろうなw

29: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:31:40.93 ID:fazU9VFe
>不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

基本的に不動産を表示価格そのままで買う奴はバカ。
不動産屋からするとカモ。

31: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 05:32:00.65 ID:L2LHm57E
結局借金して収入を得てるなら、自転車操業という解釈になるな

32: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 05:38:00.16 ID:q38GuJTp
古アパートの元の所有者が手放す理由が問題、
儲かるものなら元の所有者は手放さない。
他の事業に必要な資金作りとか、他の事業で失敗したとか、負債、税金の滞納による差し押さえとか、、

最悪は、退去しない一部の借り手が居ること、入居率は悪いままでずっと継続。
家賃が低いアパートは住民の質が悪いのも良くない。
いい物件なんてはほとんど無い。、

33: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 06:04:17.42 ID:sD+SF8OE
芸能人とか医師がおもしろいように引っかかるらしい

こういう不動産投資話に

39: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 07:14:38.87 ID:r/Wm9R90
アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど

47: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:21:04.71 ID:1DGSRYYP
>>39
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート

駐車場のほうがはるかに楽だよな

41: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:00:54.63 ID:xMPtnosj
古いアパートを手放す理由は管理業務なんだよ。例えば小屋に溜めたゴミを特定の日に路上に出すとか。分電盤やガスの元の点検に立ち会うとか。若くて苦痛でなければ儲かるのは正しい。

42: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:05:01.56 ID:noy2rkeo
マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな

45: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:49:54.21 ID:NNOYnsME
>>42
マスコミがこういう記事を書く時は大抵逆のことが起きている。
特に関東は外国人が多いから余計利益が出ない(家賃払わず逃げる奴もいる)。

43: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:22:14.77 ID:7fuqybqv
元自衛隊ねえ。クレームつけられたり脅されたりしても屈しないというのが大きい?

61: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:49:23.05 ID:6yDliOOr
これは不動産会社の大嘘マーケティングです。

アパート投資は不動産会社の口車に乗せられて大損した人が沢山出た。

ただ今後はアベノミクスで状況は変わるのかも知れないがね。

66: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:01:15.96 ID:Kq6ZaUgO
>>61
ねえな。新築は満室になるがそれはこういったアパートから引っ越すからだ。
不動産屋に言われるまま空室を埋めるために家賃を下げ、和室をフローリングに、エアコン必須、風呂釜なら大型浴槽と給湯器に、敷金礼金ほぼ0
そんだけかけて不動産屋に紹介料払って1年2年で出ていかれてまた改装しないと人が入らない

68: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:05:49.46 ID:Juot79oF
>>66
そんな良心的な大家さんはいないw
ちなみに賃貸仲介で飯食ってます。

69: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:10:24.54 ID:Kq6ZaUgO
>>68
大家が良心的なんじゃなく、やらないとミ◯ミ◯とかが検索リストに載せないのよ
あんたのところはどうか知らん

73: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:22:29.66 ID:Ayqa9Nq0
>>69
大手は最悪、大家が儲からず、業者がもうかるようになってる。

77: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:28:17.87 ID:Y5IN32kx
>>73
まあ銀行だろうな一番儲かるのは、複利だし
後は自治体かなw
毎日周りの掃除せにゃいかんし

62: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:52:36.31 ID:2GQDdQn7
1年後にびっくりする
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当

71: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:19:23.91 ID:oHu5Fvaz
>>62
災害後の固定資産税は驚くと知人が言ていたなあ。
結局、土地は国のモノで某国と同じで借地権だとも言ていた。

70: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:16:23.86 ID:Y5IN32kx
ハイハイ現役大家来ましたよ
良心的でない、うむ、まあ、おらにも生活があるでよ
てか敷金で賄えない経年劣化分は自費で負担しとるでよ。
最終利益は100万程度しかないでよ~w
ちなみに10年以上満室だでよ
でも儲からんな・・・・

100: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:58:24.66 ID:HsujH4eG
>>70
規模は?

104: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:20:28.32 ID:Y5IN32kx
>>100
12棟よ、それと駐車場

135: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 17:19:42.41 ID:HsujH4eG
>>104
12棟満室で100万?
何部屋(単身、ファミリー)?、駐車場は何台?

147: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:09:37.45 ID:Y5IN32kx
>>135
売上としては年間700万くらいはあるよ
最終利益と計上してるモノがね、そら、銀行経金利と元金と差っ引いた
だけなら300万程度はあるよ、そこから色々と金かかるし
とりあえずはガソリン代なんかも計上してるからな、申告してる最終利益ね
勿論食費や小遣いなんかは経費に入れてないけどね
最初の10年なんか業者のローンも別口であったし、10万づつだったけど
ちなみに駐車場は5台

149: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:14:34.24 ID:HsujH4eG
>>147
>申告してる最終利益ね
それならわかる。
いろいろ操作できるし(脱税って意味じゃなく)

154: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:30:34.81 ID:H6kpUtHG
>>147
俺はまだ30代の平社員だけどちょっと興味あったから
こういう話はありがたいね

162: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 19:54:02.63 ID:mFCZwaVR
>>104
12棟で実収入それだけなのか
アパート経営って厳しいんだな
2000万の株式持ってるが税引き後の配当が60万くらいになる
持ってるだけでいい株と比べると手間を考えたら大家は割に合わないな

174: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 21:28:09.81 ID:sWTLvWc3
>>162
持ってるだけって売買しない前提なら
景気によって左右されるリスクがあるだろ
配当無しや株価自体の低下で資産が1割2割目減りしたり
土地はよほど変なことがなければ
そこまで一気に下がらない

74: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:25:28.14 ID:Y5IN32kx
うちで固定資産税だけで130坪程度で年間58万だな。
はっきり言って高すぎる。
路線価の選定は国道沿いは高い。

76: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:27:54.27 ID:tbNZVOQh
儲かるならなぜ大東建託とか大手は、自分で商売しないのか
ってことだよ。

78: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:31:53.62 ID:Y5IN32kx
>>76
大東はサブリースだからな
儲かろうが儲かるまいが大家には定額しか支払わんよ、
どんどん建てれば儲かるだろうな建築収入があるんだし、
だが、、、法人としてみりゃ隠れ負債だがな

84: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:48:16.37 ID:SeICXkjT
>>78
一括借り上げパッケージで年寄りをその気にさせてアパート建てる業者は
たいてい入居が悪いと一括借り上げ解除で撤退できる契約をこっそりつけている、
業者が逃げ出せば
年寄りの地主に残されるのは入居者がいないガラガラのアパートと建築費の返済だけになる。

87: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:55:26.40 ID:Y5IN32kx
>>84
そそ、入居が悪いとすぐ契約切るらしいな。
でもうちも業者に頼んだけど、そこから先は自分次第よ
会社とも社員よか古い付き合いになっちまうんでな。
けど・・・掃除せんと、物件が勝手に利益産んでくれると勘違い
してる大家も多いでよ、そら入居悪くなって当然だわ

169: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 20:57:03.21 ID:hI7D57Eq
>>84
コンビニと一緒で儲かるなら自分でやってるに決まってるだろうにw

80: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:37:29.62 ID:SeICXkjT
単純に物件買った額と賃料収入×12ヶ月で
「高利回りです」だってさw
こんなのでその気になる奴っているの?

82: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:43:17.74 ID:Y5IN32kx
>>80
そらあんた商売やればやったで金に追われるけど
資金繰りで四苦八苦してた頃よか楽だわね
まあ、都会の農業だとでも思ってくれ

81: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:37:37.51 ID:urZq1wr6
あまりに儲からんので、アパート止めて自宅に転用する話は聞くな。
そのままだと税務署が自宅と認めないので、壁をブチ抜いて一部屋に改造するらしい。

88: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:57:28.90 ID:FaE0XD0F
>>81
入居者の付かないおんぼろアパートを、電気だけ残してガス水道下水道みんな外して貸倉庫にした大家知ってる
賃料は安いが結構埋まってて税金くらいは出るって言ってた

83: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:45:57.20 ID:foTPMiVh
アパート経営のいい所ってのはな、儲かるとかそういう事じゃねーんだ。
そもそも、規模はたいして拡大できないようになっている。税制的に。
借金を抱えて大規模化に突っ込むのは、おまえらのいう通りリスキーすぎる。
ようはな、大家のいいところは、平日昼間に1日中酒飲みながら艦これと2chやってても、誰からも文句いわれないって所なんだよ。

86: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:55:22.94 ID:FzW65sJW
俺は宝くじの当選金の運用をアパート経営に投資した。

2階建て上下側面を防音設計にしたら、これが当たった。

2階建て12室を2棟経営しているが、空室は無し、順調に運用している。

105: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:22:22.89 ID:4klnRebk
話がすごいおかしすぎる
元の家主が1300万円で土地売ればいいだけだろ

110: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 15:01:28.23 ID:CnMpozgU
>>105
その場合は更地にしないとその価値は出ない
そして更地にするのには結構金がかかる

だから土地の価格よりも安く買うことができる

別に変な話でもない

106: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:42:14.56 ID:Y5IN32kx
しかし1300万は安いな、ただそれで人が入るかは疑問だわな。
あと木造だとどんな使われ方するかわかんないし
火事がなぁ、かといって利回り考えて高~く建てても
入らなきゃ収入ねえし、飛び降り自殺なんてあったら・・・
ま、死なない程度の高さが安全だろな。w

153: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:29:01.14 ID:4a40MHMK
やっぱりそんないい話しには見えんわな。
個人がやるには不確定リスクが大きすぎるし、本当においしいところがあれば
まず目ざとい連中が見逃さないだろ。
良物件が2chでぼやっとしてる人間にまでまわってくるとは思えん。

155: 名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:46:02.11 ID:Y5IN32kx
>>153
実業って元々そんなに儲からんよ
リートだなんだと流行ってるけど、企業なり成長し続けてるから
借金と自分の金と区別ついてない人多いけど
人の金と自分の金間違えたらもう終わりよ。




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コメント

    • 名無しさん
    • 2013年 8月 26日

    そもそも元自衛隊って時点で、
    購入ルートにもコネ、ツテがあるでしょ。

    • 名無しさん
    • 2014年 1月 10日

    元自衛隊の購入ルートってなんだよ
    それありならどんな奴でもコネあるわ

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