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FX2ちゃんねる|投資系2chまとめ

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不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か?

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1: 海江田三郎 ★ 2015/04/30(木) 16:16:22.79 ID:???.net

『週刊ダイヤモンド』のウェブ版、『ダイヤモンド・オンライン』で4月13日に公開された記事が不動産業界に激震を与えている。業界で横行する「囲い込み」と呼ばれる不正行為について追及しており、大手の企業名も実名で書かれていたことから衝撃が走った。

不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か?

不動産売買の場合、個人の「売主(うりぬし)」は不動産販売業者に依頼して、物件を売りに出す。そしてその業者が直接「買主(かいぬし)」を見つけられた場合、売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができる。

ちなみに手数料率は宅建業法(宅地建物取引業法)で定められており、売買価格の3%+6万円+消費税となる。
例えば5千万円の物件の場合は、156万円+消費税だ。
このように業者が売主と買主の双方から手数料を受け取れるパターンを不動産業界では“両手取引”と呼んでいる。
両手の場合、上記の例なら手数料収入が312万円+消費税へと倍増する仕組みだ。
しかし現実には不動産業者1社で買主を探すのは非常に困難。そこで売り手と買い手をスムーズにつなげて速やかに売買を成立させる仕組みがある。
まず、“元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ(不動産流通機構)という機関に売り物件の情報を掲出する。それを“客付(きゃくづけ)不動産”と呼ばれる全国の仲介業者が閲覧して、広く買主を探せるようになっているのだ。
まとめると、一般的な不動産売買取引は以下のような流れとなる。

(1)買主が“客付不動産”に希望する物件の条件を提示
(2)“客付不動産”はレインズの情報を見て、買主の条件に近い物件をピックアップ
(3)その物件について“元付不動産”に問い合わせる
(4)両者の条件が折り合えば売買成立

といった感じだ。この場合の手数料は売主から元付不動産へ、買主から客付不動産へと
それぞれ売買価格の3%+6万円+消費税が支払われる。この取引形態を業界では“片手取引”と呼んでいる。しかし、大手の元付不動産業者たちは「囲い込み」という手口で売主や買主に不利益を与えながら強引に“両手取引”を成立させているのだ!

その手口は以下の通り。
(1)売主から物件を預かり、レインズに物件情報は上げるものの一般向けの広告は打たず、意図的に放置する
(2)レインズで物件情報を見た客付不動産から問い合わせがきても「今、商談中のお客さんが入ってるから案内できませんね」など
とウソを言って突っぱねる(これが物件の「囲い込み」行為に当たる)
(3)「この価格じゃなかなか売れませんね」と売主を脅し大幅な価格変更に同意させる
(4)相場よりかなり安い物件に変身させ、ようやく自社ホームページや広告などで一般向けに物件情報を公開する
(5)価格競争力の高い物件なので、客付不動産業者に頼らずとも容易に買主が見つかり、売主と買主の双方から手数料をゲットできる!

以上が「囲い込み」という不正手口だ。

本来、売主や買主が受け取るはずの利益をかすめ取るやり方で、実に悪質。大きな反響を呼んだのもうなづける。これを長年放置してきた不動産業界の腐敗はこれからまだまだ暴かれていきそうだ。

http://wpb.shueisha.co.jp/2015/04/30/47165/



7: Sponsored Link 2015/12/01(株)

2: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:19:58.60 ID:VcMeG93m.net
花沢不動産
後ろめたい気持ちはこれだったのか
カツオが二の足を踏むのが分かる

5: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:34:19.92 ID:XgHbGTbs.net
両手なら売上2倍ってのがデカすぎるよそりゃ両手狙うようになっちゃう

6: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:52:57.57 ID:+evXqNfQ.net
>>1
>元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ(不動産流通機構)という機関に売り物件の情報を掲出する

これって義務なの? 囲い込みなんて面倒なことをするくらいなら
最初からここに登録しなければいいんじゃないの?

12: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:07:50.28 ID:Wk8RKw/r.net
>>6 
レインズ搭載は義務。不動産流通機構への搭載を回避するためには、一般媒介契約に留めるか、或いは口約束だけで売り歩く糞やろうどもになるしかない。
なお、ここでいう糞野郎は信託などの大手も含まれる。

7: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:53:06.32 ID:SAFE+lWj.net
賃貸では双方から手数料取るはずが、なぜか借りる側が全額支払わされてる。
あと最近では保証会社を強制的に契約させる手口が一般化されて来てる。
家賃の6倍ぐらいの金が最初にかかるのは異常。

8: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:56:52.44 ID:szDpHgNM.net
昔よりは囲い込みは難しいけどな
「ネットの不動産売買広告のリストに載せてください」で
全国最大規模の奴に載せさせればいい、嫌だとゴネたら他所をあたる
非常に簡単だ

9: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:57:31.36 ID:QHtpYX4Y.net
??普通のことではないのか
しかもレインズってなに

12: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:07:50.28 ID:Wk8RKw/r.net
>>9
宅地建物取引業者のみが閲覧できるオンラインサイト。
専任媒介・専任専属媒介契約においては、レインズ搭載は義務。
宅地建物取引業者以外の者に閲覧させることは禁じられいてる。

だが、勘違いしている一般の人がいるが、ここのページを見たからと言って手数料が無料になるわけではないし、片手が両手になるわけではない。
ヤフーに逝ってみるといい。 

同じ物件が別業者でわんさかと出てくることがあるでしょう?
あれは、レインズに元付けがいて、その物件をヤフーで宣伝しているのです。
これを先物業者といいます。

16: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:13:25.42 ID:QsgJZVYy.net
>>9
レインズ(REINS)とは
http://www.kindaika.jp/chosa/reins/reins

10: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 16:59:50.76 ID:Wk8RKw/r.net
今更感半端無いな。
もう何十年も前から言われてるはず。

かつて自分の居る地域では、大手仲介は土地と建物合わせて5000万以上の物件じゃ無いと扱わなかった。だが、そんな物件は稀。1000万2000万の物件は広告を打つと費用倒れになるので、売出しを高値に設定し客を喜ばせつつ一般媒介か専任で受けて、図面さえ作らず物件概要だけでレインズ放置。 

両手を狙うためちょっと反応悪いですねーと値下げを提示。酷い場合には業販価格帯を提示し、業者に買い取らせるべく大幅な値引きを承諾させる。客が怒って媒介切られても構わない。なんせ1000万からの面白くない物件なので。

客は大手仲介でも無理なのかと失望しつつ承諾する。ここになってようやく街場のちっさい不動産に相談し、高値~市場平均の広告を作成しレインズに再登載。他の中堅~街場の不動産屋が片手で仕事にする。

大手だからと言って預かった物件の販路が広いとか早いとか無いから。
特に大きな物件じゃなければね。

11: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:03:02.30 ID:EGYsuhDA.net
もう個人でヤフオクに出品した方がいいんじゃないか。
仲介手数料分だけ安くなるんだから買う方も儲かるだろ。

13: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:10:06.16 ID:QHtpYX4Y.net
>>11
だから、免許が必要なのではw
免許いらんかったらやってる人がいるだろうw

17: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:16:29.88 ID:Wk8RKw/r.net
>>13
免許無しでやってる人一杯いますよ。
いわゆるブローカーって人達です。
免許業者でもブローカーとやってることは同じという業者多い。

18: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:17:40.17 ID:yNuIc1GL.net
賃貸専門の不動産屋も劣り広告で客を釣って他の物件を紹介することに、なんら
問題意識を持っていないから、不動産業は根っからのクズ産業。

こいつらはほんとゴミ

19: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:20:58.94 ID:VNpxEnX1.net
買い手は困らんだろ?
売り手は泣きを見る手法だが

21: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:21:53.77 ID:RshYo1fC.net
このニュース、もっと話題になってもいいと思うんだがなあ
業界の火消しでも入ってんのか?

26: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:48:18.05 ID:gEj+TuOr.net
これってレインズへの登録は不動産屋に任せても
買い付け不動産屋からの連絡は売主にすればいいだけだろ?

こんな透明性のないやり方がまかり通る理由がわからん

28: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:54:22.82 ID:AjGUSOA+.net
賃貸探す時、広告の物件目当てでその店に行っても絶対にその物件は無いと言われ(売り切れたとか適当に流され)て、その上で似たような売れ残りの劣化物件を勧めてくる。

これ、かなり昔から横行されてきた広告虚偽詐欺なのにどういう訳か誰も指摘しないよね。

29: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 17:56:42.65 ID:jZfoJKgR.net
罰則がないんだから普通やるだろ。
とっとと厳罰化しろよ。

罰則を設けないルールとか意味不明だわ。

31: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 18:22:37.83 ID:1AS72h1N.net
結局のところ、一般客は不動産屋めぐりをしないといけないということか
ネットが発達しているんだから、大家側もチェックできると思うんだけど

32: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 18:25:40.74 ID:l5XFDKJZ.net
これ売り主にとってはたまらんだろうが買い主にとっては得では?
不動産を探す時は全国でチェーン展開してるところよりも狙ってる地域の地元の不動産屋に行った方がお得な掘り出し物がある理由がわかったわ

34: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 19:22:24.22 ID:jZfoJKgR.net
>>32
買主にとっても損。

市場に出回る物件が少なくなるから、競争が少なくなり
価格が下がらなくなる。

売主も買主も損する。
(不動産屋(仲介)は売れなくて損しない、むしろ売れない方がいい。
延々と手数料を取れるから。)

33: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 19:17:21.55 ID:q0wZkY/8.net
騙される方も、、、ね
相手は海千山千なんだから

でもこの程度でって感じだね

38: 名刺は切らしておりまして 2015/04/30(木) 23:12:49.43 ID:QeXvzbXw.net
さっさと規制しろ 詐欺だぞ

42: 名刺は切らしておりまして 2015/05/01(金) 18:55:59.17 ID:UM0s0gRx.net
雑誌内容についての電話が来て
お前、そんなに××業界が嫌いか。と聞かれた記者氏が、
業界を愛してるから変わってほしいから書くのですと答えたと…いつかの編集後期。
ダイヤモンドは時々ジャーナリストの魂を見せてくれる。
真っ黒業界は若者を募集するな!

1001: FX2ちゃんねる 2014/10/03(株)

引用元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1430378182/




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コメント

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  • コメント (3)

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 03日

    営業担当者でっかいを土嚢に入れて会社に送るといい
    バラさず生きた状態で
    利き足親指程度は落としてもいいかも
    話し合いはそこから開始

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 03日

    表に出てる条件良い賃貸はおとりです。
    私も何件もはしごした時に分りましたので。
    相手も人を見ているので、変な輩だと見られると
    良い物件は出しません。
    DQNはそれ専用の物件に進めますので。
    売る時の知識として、この囲い込みは勉強になった。

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 09日

    知らなかった。なかなか勉強になるまとめだ

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