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レオパレ○「空き室出ても30年一括借り上げするから借金してマンション作ろうぜ!」←こちらも嘘でしたwwwww 建築後も名ばかり管理での搾取が続く現実

1: 海江田三郎 ★ 2015/05/18(月) 12:02:01.77 ID:???.net
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■「30年間一括借り上げ契約」のあくどい手口
本連載の前回記事で、有名不動産業者も手を染める、詐欺的な物件囲い込みの実態を紹介しましたが、タチの悪さでその上を行くといえるのが、遊休地に新築のアパートやマンションを無理にでも建てさせようと画策する不動産業者やハウスメーカーです。

30年間一括借り上げの長期契約(サブリース)で家賃保証をした上、「入居者募集から入居者のクレーム処理、メンテナンス対応まですべてウチでやりますから、安心して長期ローンを組み、アパートやマンションを建てましょう」と地主向けに呼びかける広告をよく見かけます。中には「自己資金が少なくても、土地がなくても、ローンでアパート経営ができる」と呼びかける業者まであります。
 
賃貸住宅においては空き家率が23%にまで上り、ほぼ4軒に1軒が空き家というのが現状です。これから投資用アパートローンなどで長期の借り入れを行って新築賃貸住宅を建てることには、多大なリスクが存在するわけです。
 
にもかかわらず細かい文字で書かれた契約書をよく読まずに、営業マンに言われるままに「30年借り上げ契約で安心」とばかりに、多額のローンを組んで新築アパートやマンションを建ててしまう安易な人が後を絶ちません。その結果、家主が業者を訴える「サブリース訴訟」は年々増えているのです。

■安普請のアパートを建築して高く売る
こうした業者は、アパートやマンションの建築費で儲けることが主眼です。家主からのサブリースで儲ける収益のほうは、前述の通りの空き家状況ゆえに期待できないからです。当初から周辺の相場家賃の80~90%前後の家賃設定でサブリース契約をうたっていますが、実際には保証家賃が50%前後以下になるように「免責期間」が設けられ、「2年ごとの賃料改訂」で家賃がほぼ確実に値下げされる契約です。もちろん、礼金・更新料といった付随金も業者が収受します。

おまけに業者は恣意的にいつでも「解約申し入れ」をして、一定期間後に解約にもっていける契約をしているのがふつうなのです。物件完成後、3カ月間は入居者がいても家主に家賃が入らない「免責期間」や、入退去時にも2カ月間の「免責期間」が設けられ、さらに2年ごとに保証家賃は下げられるのですから、毎月のローン支払いに追われる家主にとっては危険極まりない契約です。しかも設備補修も業者が行うことが大前提ですから、家主が他の安い業者を使って補修などしようものなら即解約です。

はっきりいって、業者は安普請の物件さえ完成させて家主に引き渡したら、家主のほうから「解約」してもらうことを狙っているといっても過言でないわけです。実にあざとい「30年一括借り上げ契約」ですから、騙されないように契約条項をすみずみまでよくチェックするよりないでしょう。

■名ばかり管理横行
賃貸不動産業界では、すでに物件の7~8割が「管理物件」と呼ばれる賃貸物件になっています。ただし、ここでいう「管理」とは、マンションのメンテナンスや清掃を定期的に行い、管理人を常駐もしくは巡回派遣している管理会社が行っている通常の「マンション管理」とは、まったく別物の「管理」のことをいいます。

ほとんど何もしないのに「管理」と称して、アパートやマンションなどの1室や1棟物を家主から「委託管理」と称して預かり、家賃の代行収受、入退去時の補修、入居者とのクレーム対応などを行うと称し、家賃の5%前後のピンハネを行うことをいいます。これが街の不動産業者の生命線といってもよい、安定的な収入源になっています。

http://biz-journal.jp/2015/05/post_9969.html




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2: 海江田三郎 ★ 2015/05/18(月) 12:02:09.73 ID:???.net
現在では、家賃保証会社という存在が普及しており、入居の際に入居者は保証料を払って契約済みゆえに、家賃滞納が発生しても「管理物件」の家賃回収は問題なく保証会社が対応してくれます。また、入居者からのクレーム対応は、電話一本で専門業者に任せられますし、入退去時のリフォームにおいても、業者に依頼して処理し、かかった費用の2~3倍に水増しした金額を家主に請求すればよいだけです。

「管理」と称しても、物件の見回りも清掃も行いませんから、家主が遠方に住んでいてチェックもできなければ、物件は荒れ放題で、ゴミが散乱していても「管理」が行われているわけです。長年、賃貸不動産経営に携わる家主さんから聞こえてくるのは、「不動産業者に管理を任せたといっても、客づけするだけで、あとはほったらかし。入居者のクレームなどにも迅速に対応せず放置プレイが続き、入居者が怒って家主に電話をかけてくるケースも少なくない」というのですから、とんだ「管理」の実態なのです。

■街の不動産業者は「家主」と「入居者」に寄生?
なにしろ、街の賃貸不動産業者は、せいぜい従業員数も5~6名程度でやっているところがほとんどです。それでいて管理物件が200~500軒もあるというのですから、不労所得を狙ったあざとい商売になっているわけです。
 
こうした実態なのに、なぜ「名ばかり管理」を依頼する家主が多いのかといえば、「客づけ」に便宜を図ってもらいたいからという昨今の「空室・空き家問題の悩み」が家主の頭に横たわっているからだといいます。そのため、賃貸不動産業者に管理を依頼せず、自分で見回りから清掃を行う自主管理の家主は、自所有物件の入居者募集の際に、「広告料」の名目で余計な手数料を支払わなければ「客づけ」をしてもらえないという悲劇も起こっています。つまり、街の不動産業者は、市場に出回る物件をまんべんなくお客に紹介せず、自社が「管理」している物件しか斡旋しないという「囲い込み現象」がここでも起きているわけです。消費者にとっては、こうした現実は不利益です。

おまけに、街の不動産業者は、家主がシリンダー交換済みの物件であっても、入居者から勝手にシリンダー交換代(1万5000円程度)を徴収して鍵を交換したり、家主が頼んでもいないのに自社に手数料収入が入る火災保険に契約させ、入居の際の初期費用をつり上げます。「空室・空き家問題」の深刻化とともに、不動産業界は売買においても賃貸においても、ますます混迷を極めていくことが予想されるのです。行政の厳しい監督と規制が求められてしかるべきでしょう。

60: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:18:44.73 ID:Ynd/yDLv.net
レオ○○スはかなりアコギだぞ
家主からのサブリースでもすさまじい収奪をするが、借主からのそれも酷い
例えばボロボロの内装設備や経年劣化した内装設備でも借主が過失で破損すると新品に弁償させられる
国交省のガイドラインなんて意にも止めてない
こんな業者は免許はく奪すりゃいいのにな

61: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:19:48.41 ID:Bu/zAY2Y.net
そもそも、なんで30年間その会社が存続できると思ってるんだろう?

66: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:36:21.91 ID:L+dY1q/s.net
>>61
レオパレスなんかリーマンショック後の大赤字連発で資金繰り悪化して
家賃の保証額10年間は変えないハズが倒産で保証自体消えるよりマシだろと
オーナーに減額を求めて回ってたなw
18: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:27:10.90 ID:CMPkmmqw.net
そもそも不動産屋の30年債 だと思えばどうだ?

全然信頼できないだろ?
だから30年保証なんてゴミ。全く役に立たない空手形だと思った方がいい。

とはいえ本件は詐欺事件ではなくて
「欲ボケ爺が投資に失敗して負けただけ」という話なので死んでよし。

卑劣な犯罪者が弱い老人をだましてクレクレ詐欺やってるのとは違う。
自分の意思で、もっぱら利得を得んがために契約した勝負に負けただけ。

儲かってる間は文句言わなかっただろ?

まんま朝鮮人の思考回路と一緒じゃん。
金がなくなったら朝鮮軍の犯罪を日本軍にすり替えてわめいている。

20: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:28:17.83 ID:gKlyxe7V.net
一応は経営者なんだから、それなりに需要とか自分で考えなきゃだめだろw
あと、管理業者にカネ払うのが嫌なら自分でやればいい
店子の退去時にちょっと出張って交渉するぐらいで、実際やることは大してない 工事関連はどのみち自分でやらなくちゃいけない

26: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:35:24.46 ID:YBKzdY6k.net
相場張ったほうが儲かる

27: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:36:03.82 ID:tX6K077v.net
金が余ってるなら手堅い株10銘柄くらいに分散して買って
キャピタルゲインと配当で儲けたほうがいい。
いざとなればすぐに現金化できるし。

294: 名刺は切らしておりまして 2015/05/19(火) 13:12:54.76 ID:aML1nlzo.net
>>27
間違いない、物を持たない時代だぞ。地震対策法。噴火対策法。あといまからは戦争対策法。ミサイル飛んでくるかもだぞ。最終的に放射能対策法。

30: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:36:13.08 ID:UAxCpyVG.net
リートを買った方がよほどマシなのかね?

33: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:38:52.78 ID:1oPmLGRF.net
>>30
それなりの種銭あるならその方がいい

32: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:38:44.31 ID:ewIFSqcR.net
まあ普通の住宅ローンだって似たようなもんだけどな
35年とか狂気の沙汰だわ

41: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 12:46:02.21 ID:9p/diZKE.net
いまさらおせーよ
予定してた遺産が目減りしちまったじゃねーか
なにが不労所得だふざけんなー

70: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 13:47:46.03 ID:Xen7VReR.net
アパートを立てる建設会社はみんなそうだろう
相続税の関係でアパートを作って節税しようなんて考えたら
土地までみんな失う羽目になる、
金額もでかいし、もはや振り込み詐欺と同じだな

77: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:12:48.27 ID:Ynd/yDLv.net
レ○○レスと大○建○の物件は床も壁も薄くて隣室や上階の音が丸聞こえ
水流す音や足音だけじゃないぞ
ケータイのバイブ音、パソコンのキーボード叩く音、
果てはティッシュを箱から引き出す音まで聞こえるんだからw

83: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:34:07.79 ID:Am97/kJa.net
>>77
屁の音、くしゃみ、いびきも聞こえるで~

85: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:41:23.13 ID:Am97/kJa.net
>>77
毎日夜中に屁をすると
1,2か月で隣は空き部屋になる。

81: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:27:22.28 ID:1bCujUu/.net
うちの田舎(山陰の過疎エリア)には誰も住まないのにアパートがバンバン建ってる
あれも騙されたクチ?

87: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 14:45:30.04 ID:A5z3PERb.net
>>81
ほぼ確実にサブリースでだまされた口だろうな。
借金で建ててたら赤字コースだろう。

117: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 17:26:40.00 ID:t4DDNXLx.net
賃料で取れないから大家から搾り取る、それが不動産業界
投資用に買ったマンションも、リフォームを業者まかせにすると儲けが出ない

120: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 17:32:35.85 ID:ZN6RoekY.net
>>117
こういう詐欺的な提案型アパート建築請負ではない真っ当な不動産投資であっても
損をする確率が高いんだよ。「俺は家賃で食っている」と豪語する大家でも実際には建物の償却分を食いつぶしてのがほとんど。

124: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 17:54:51.79 ID:aveRhDK3.net
カリスマ大家の俺はたいていの修理は自分でやる。顧客満足度が高いから入居者の定着率が良い。滞納が始まったら入居者の生活設計の相談にも乗り 最悪、生活保護申請の相談にも乗る。 

知り合いの信頼できる建築士にビルの設計から施工まで頼むから安心。個人の不動産屋だが一棟丸ごと任すから優先的に客を付けてくれる。

135: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 18:28:20.57 ID:rx3/eZKh.net
>また、入居者からのクレーム対応は、電話一本で専門業者に任せられますし、
>入退去時のリフォームにおいても、業者に依頼して処理し、かかった費用の2~3倍に水増しした金額を家主に請求すればよいだけです。

さらっと最低なことを書くクズ

154: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 19:39:51.23 ID:BWEAQYRA.net
うちは持家だから関係ない、と思っている人はいないだろうか。

少し想像してみてほしい。
もしあなたの持家の周りに、空室だらけで必要な維持管理もされないボロボロの賃貸住宅が増えたら。
もし、近所のアパートの大家が空室に困って、借りてくれるなら誰でもいいと住み手を選ばなくなったとしたら。
あなたが住む地域はどうなっていくだろうか。

日本の住宅ストックの4割弱は賃貸住宅である。
つまり、賃貸住宅はどこの地域にもそれなりの密度で存在するということだ。
この国に住む誰もがこの問題から無関係ではいられないのだ。

158: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 20:12:29.01 ID:VLW9z0D/.net
ほんと、こういうあくどい商売のせいでゴミみたいなペラペラアパートばかり建って街並みがより貧乏臭くなる

161: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 20:26:35.22 ID:YPkPw0zQ.net
田舎に転勤になった時に会社の近くに賃貸物件はないだろうと思ったら大東建託のがあって助かったわ

167: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 21:01:31.96 ID:TaxKcbGe.net
このてのセールスマンが来て
おいしい話をしまくりだったので
借地契約をしてそちら様で建物を建てて毎月土地代だけ支払ってくれと言ったら
ごにょごにょと何か言って引き下がっていった。

うまい話をしていても結局利益を上げるのは難しいという事なんだろうな。

180: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 21:50:08.47 ID:EygZ5Eoq.net
>>167
良い撃退法w

182: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 21:55:00.69 ID:6sKWgpJA.net
>>167
そういう契約勧めてくる大手もあるけどね。
借地契約だけ30年。で30年後は建物もこちらの権利にって。
まあ30年後、築30年のアパート渡されてもなあってかんじだけど。

191: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 22:47:11.06 ID:inOrLclI.net
古くからのアパートオーナーなんだけど、
40年物を取り壊した跡地があるので大東・東建が鬱陶しいほど来る来る。
はっきり言ってアパートオーナー業は成り立たない時代になった。
大東・東建・レオパレスが業界を破壊してしまった。
オーナーから毟り取るビジネスモデルを確立してしまったからね。
営業マンには「成約したオーナーに将来殺されないようにね」と言って諌めている。

不動産は処分して上場REITに乗り換える。

192: 名刺は切らしておりまして 2015/05/18(月) 22:51:30.88 ID:6sKWgpJA.net
>>191
リーマン後に激安で買ったREITも所有してるけど
いまからREITなら国内じゃなく海外REITだねえ。
1001: FX2ちゃんねる 2014/10/03(株)

引用元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1431918121/



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コメント

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  • コメント (4)

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 21日

    ちょっと前の左翼みたいに、全力で抗議すれば?
    あ。会社が燃えたり役員消えても知らないよ?

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 21日

    ホントに儲かるなら自分の会社で建てて管理する。リスクは家主へ押し付け、利益はわけ会いましょう。
    競馬予想会社が10週連続で当てなけれは…、とか見るけど自分たちでこっそり買えば儲かるんじゃない。というのと同じ。

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 21日

    そもそも30年といったらその会社がまだ続いてるかどうかという年数だしな。
    こんなもんに騙される方がアホウってもんよ。

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 22日

    レオパレスと大東建託で建てるのが情弱すぎるからだろう?
    頭悪くなかったら大きいマンション建ててるとこの下請けできちんとした人がいるところを銀行に3件以上紹介してもらって1年ぐらい前から調査始めるわ。

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