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REIT(不動産投資信託)が不気味な値動き。暴落の前兆か!?

(不動産投資信託)

1: 海江田三郎 ★ 2015/05/27(水) 12:21:42.09 ID:???.net

ここにきて、REIT(不動産投資信託)が不気味な値動きを見せている。東証REIT指数は、2011年11月に約800ポイントで底を打って反転上昇に転じ、今年1月中旬に約2000ポイントまで上昇したが、そこで天井を打った。その後は1800~1900ポイントで揉み合う調整局面が続いている。

この動きを見て、不動産業界関係者たちは戦慄している。榊マンション市場研究所の榊淳司・代表が指摘する。「実際の不動産売買の主なプレイヤーは一般の購入者ですが、REITに投資するのはほとんどがプロなので、REITはリアルな不動産価格の先行指標になります。不動産価格が上昇期に入る際には、まずREIT価格が上がり、それを追う形でリアルな不動産価格が上がっていく。

逆に下降基調となる際にもREIT価格が真っ先に下がる。東証REIT指数の下落は、3年以上上昇を続けてきた不動産市場の潮目が変わったと捉えられるのです」REIT価格はなぜ下落しているのか。それを探ると、不動産危機が目前に迫っていることが見えてくる。

理由の1つは、都心マンションの利回りが大きく低下していることだ。「販売価格が上昇したことにより、その物件を購入して賃貸に出した場合の想定運用利回りが4%に満たない状況となっている。しかも、都心マンションの空室率は2割に達しているので、全体として見れば利回りはさらに下がる計算になる」(榊氏)

賃貸物件の賃料も下落を始めている。不動産調査会社の東京カンテイによれば、今年4月の首都圏分譲マンションの賃料は前月比0.5%マイナス。そんな状況では、マンション物件に投資・運用しているREITは投資家に分配金を出せず、新たに不動産を買いたくても買えなくなる。
 
http://www.news-postseven.com/archives/20150526_324665.html



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2: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:27:16.03 ID:y705YS91.net
タワーマンションの実物見てたら
だれでも判るわww

27: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 13:03:11.31 ID:MzMRnTvC.net
>>2
全然空き物件なんか出てこないくらい活況だぞ
首都圏でなく横浜でだが…

4: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:30:59.05 ID:SrqBv/hl.net
都心のマンションなんて空き家だらけだよ。

7: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:35:46.91 ID:BzjyRqP+.net
>>4
最近家賃が上昇しすぎ
都心(千代田区・中央区・港区等)の1Rで10万円以上する
無論6~8万円の物件もあるけど築年数が30年以上とかばかり

その上保証会社加入が必須とか
舐めた商売してる

39: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 14:13:06.38 ID:rBxkctjm.net
>>7
ぜんぜんそんなことねーぞ。
駅まで5分じゃないとダメとか、ワガママ条件でも入れてんのか?

5: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:32:25.04 ID:H/y5Nu8o.net
日本のREATだったらもともとそんなにバブルじゃないじゃん。
カツカツの利回りじゃない?

8: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:39:16.62 ID:YplRybHt.net
>>5
たぶん見ている指数が違うんだろうな

6: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:34:41.18 ID:+YIqBbpU.net
そろそろババ引くタイミングか
中国か、日銀か頑張れよ

9: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:39:49.57 ID:z076iib2.net
そらリートだって、いつまでも青天井で上がり続けるわけないだろ。

それこそ怖いわ

12: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:43:58.87 ID:zuo3rNWp.net
ずっと戸建て住みのおいらにはマンションのどこに魅力があるのか全くわからんw

ましてや「上下階や隣の騒音が気になって・・・」とかいいつつ、
広い庭付きの戸建てよりもわざわざマンションを選ぶ奴の気が知れんw

14: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:46:09.67 ID:aA/rC0F0.net
>>12
本当の都会に住んだことないからわからないんだよ

22: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:56:57.02 ID:zuo3rNWp.net
>>14
都会は住む場所じゃなく、仕事や遊びで行く場所だと思っています。

15: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:47:13.66 ID:SBDbZjZE.net
>>12
雪かきしなくていい。

22: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:56:57.02 ID:zuo3rNWp.net
>>15
雪かきw 
おいらの住んでいるところは年に数回しか降らないけど、
たしかに雪かきはしんどいなw

13: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:45:43.75 ID:jy3pMAK2.net
つい最近一回大暴落経験してるはずなのになぜやるかね
レバETFでも全力買いしといた方が安全だろうに

17: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:48:05.78 ID:IQDMPsut.net
昭和バブルを知っている俺からすれば、むしろ極端に乖離する前に、うまいことコントロールしてるようにも見えるね…

19: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:50:45.63 ID:H/y5Nu8o.net
日本の不動産が海外に比べてお買い得って話はよく聞くな。
アメリカだってシンガポールだって中国だって同じ広さなら日本のほうが安い。

 
治安や設備やその他を含めれば、バブル以降の日本の不動産は優良物件と言える。
海外リートの値下がりの影響は受けるかもしれん。

53: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 16:39:49.67 ID:PaluPJTO.net
>>19
4%でも利回りいいの?
てか海外の不動産は4%の利回りもないの???

80: 名刺は切らしておりまして 2015/05/28(木) 09:34:22.94 ID:/wCXd36D.net
>>53
海外は1~2%だよ

20: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:52:40.11 ID:yLvVs6Gv.net
REITは借金してレバかけてるからな
あと、オリジネータから高値でクズ物件を押し込まれるし

61: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 21:30:17.70 ID:cwsNj/V6.net
>>20
高値でクズ物件を押し付けられたら、利回り悪くなるじゃん。

そんなリート売れるの?

68: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 23:53:29.04 ID:v2SUXuuo.net
>>61
一度投資家に売ったあとは、流通市場でどんな値がついても
関係ない、毀損増資とか普通

21: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 12:56:32.35 ID:ZgDomu6P.net
中古物件が問題だらけで、長期の投資先としては不適格。

26: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 13:01:50.20 ID:NIZ6WIRt.net
Chineseの需要が丸々消える可能性が高いから当然と言えば当然。

29: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 13:22:05.08 ID:OpKpPTFk.net
空き家を潰せば下がるだろ。日銀が買うんだろうけど。

35: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 13:59:02.18 ID:ZgDomu6P.net
>>29
REITなら、みなさまの年金が大金出して買ってる。

36: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 14:00:41.71 ID:ZgDomu6P.net
簡単に言えば、年金が枠使い切りそうなんで・・・下がるかも知れないってことだ。

38: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 14:03:22.86 ID:GPptUnSE.net
例の空き家特措法も影響してるのかな?

40: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 14:29:59.36 ID:4YIlOD6O.net
>REITはリアルな不動産価格の先行指標に 

リートって不動産先物なの?

43: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 15:17:30.53 ID:ZzEk+CBw.net
>>40
不動産を証券化したものだよ
流動性が高いからすぐに買えてすぐに売れる

44: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 15:25:21.51 ID:4YIlOD6O.net
>>43
日経ETFみたいなもんか
不動産と紐づけされてるのはむしろ怖いな

42: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 14:59:36.08 ID:uFRlN0sA.net
リートってさ怪しいんじゃないの?

家賃を下げると利回りに影響するからって家賃据え置きだけど・・・

礼金敷金ゼロゼロやフリーレント、場合によっては契約時にプレゼントみたいな事もあるんじゃなかったっけ?

46: 名刺は切らしておりまして 2015/05/27(水) 15:40:45.21 ID:Sh+SunRp.net
つか、ここ数週間、動きがおかしいだろ。
暴落の前兆って言うか日銀の買いとGPIF買いが止まっている感じ。

REITって利回り商品だから官製相場作っても利回りが悪ければ相場崩れるっちゅーねん。暴落っていうか実情が価格に反映されているだけとも言える。

76: 名刺は切らしておりまして 2015/05/28(木) 02:58:11.35 ID:1GFIIWPi.net
まぁ、日銀が定期的に買いささえているから暴落になってないけど、リートによる不動産利回りが4%とかで投資するバカはいない。リスクに全く見会わない糞。日本は何度も不動産バブル経験してるから天井の計算ができるわけよ。

しかも、世界は利上げモードに突入してるから今からリートに投資するなんて自殺行為。買うなら株か為替。因みに、地銀とか売りたくてしょうがないらしいよ。

つまり、養分募集中なわけ。
絶対に買うべきでない糞。

92: 名刺は切らしておりまして 2015/05/28(木) 23:01:46.80 ID:IGcAxShc.net
S&PのREIT指数の方がよっぽど年明けから残念な動きだぞ…

http://www.google.com/finance?q=INDEXSP%3ASREITGUP&ei=hh9nVbG3EoSE0AS06YG4CA

95: 名刺は切らしておりまして 2015/05/28(木) 23:43:33.71 ID:LRXgJu6F.net
個人でやってる不動産投資家だが
都心物件は以前から利回りが低すぎてローン引いて買えば確実に赤字

現金で買ってもかなりキツい
とういことは家賃を上げるか物件価格が下がらないと適正化しない
要するに東京の家賃が安すぎるんだよね

97: 名刺は切らしておりまして 2015/05/29(金) 01:06:50.41 ID:yPr61BQx.net
東京の家賃が安いのは、供給過剰とネットによる情報過多
利回りよくするならお客さんの意見を取り入れるしかないなわな

96: 名刺は切らしておりまして 2015/05/29(金) 00:10:21.01 ID:aAGcqG27.net
人口減少してるんだから、普通に考えれば下がるわな。

1001: FX2ちゃんねる 2014/10/03(株)

引用元:http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1432696902/



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コメント

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  • コメント (6)

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 30日

    キャップレート見ても買えない水準だし、中国の需要減退、日銀の買いも入ってなさそうだし買う理由はない
    タワマン販売は活況みたいだけどオーバーバリューじゃないでしょうかね
    海外REITの利回りは本来5~8%はあったけど余った金が流入して極端に利回り低下しただけ
    ちょっと前の商品市況と同じ

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 30日

    投資目的で都心のマンション買おうとしたことあるけど、
    本当に想定利回り低くて、こりゃ持ち家より賃貸の方が得だと思ったよ
    もちろん郊外や地方だと別だろうけど

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 5月 30日

    マンション駄目ならオフィスの方買えよ。89518952じゃあかんのか?

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 6月 01日

    オフィスの稼働率高いのか!?
    東日本橋あたりだと、結構オフィス空いてんじゃねえの!?
    オフィス物件投資だと、株価や企業業績より中小・零細の状況じゃねえか、良いとは思わんが。
    というより、今の金融政策で異次元の緩和やってるから融資が受けやすいのと、五輪先高感から売り手は時期を読み合ってるから、価額が上がっちまってるよな。
    中国の金融政策が利下げ頻発してて、中国から流出しちまってるってんのもあると思うが。
    不良債権処理ん時より売りもんが少ねえんじゃね!?
    BITなんか、5年前より全然少ねえぞ!
    りーとは転売利ざやで見るんかも知れねえけど、実際の物件だと取得4税取られるかんな。
    (印紙税・取得税・登録免許税・建物の消費税)
    基本インカムじゃろ。家賃はシェアハウスとか単身客を食いまくったから、下がったと感じてんわ。いちお東京駅から電車30分位内んところで、いくつかやってる。

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 6月 02日

    東京のリートが儲かる意味がわかんねぇ。八王子に住んでやれよっ!
    名前からして安定の東京都小平市小川町の住人より

    • 名無しの投資家さん
    • 2015年 6月 02日

    東京の家賃もっともっと上げればいいじゃん
    貧乏な若者を東京から追い出して地方を活性化しようw

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