全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は５戸に１戸が空き部屋となる一方、新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する“サブリース”形式のアパート。

会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されないなどとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。

群馬県高崎市中心部から徒歩３０分。もともと田畑が広がっていた地域に、今、サブリースのアパートが立ち並んでいます。近所の住民「別に駅に近いわけでもないし、何でこんなに増えたんだか。すごいですよね。１０年前にサブリースのアパートを建てた小出銀二郎さん、８７歳です。農業を営んできた小出さん夫妻。高齢になって、２人で耕すには畑が広すぎると考えたといいます。

小出銀二郎さん（８７）
「（体力的に）もう限界ですよ。ここのところ余計そういうこと感じる、痛切に。」作付けをやめると土地にかかる税金が大幅に上がるうえ、相続税についても頭を痛めていた小出さん。大手不動産会社から、税金対策になると、ある資料を提示されました。資料には、一般のアパートの家賃は年々下がる一方、この会社でサブリースのアパートを建てれば３０年後も家賃収入は下がらないとする図が書かれていました。

小出銀二郎さん（８７）
「うちはアパート作る気はないって言ってたんだけど、いくらか足しになるかと。」
妻　みよさん（８３）
「経験していないうち、これ出されたら信じるよりほかない。」小出さんは建築費１億円余りを会社に支払いました。すべて借金で賄いました。
妻　みよさん（８３）
「こっちは止まってる。」
ところが周りにもサブリースのアパートが次々と建てられ、入居者の数は徐々に減っていきました。今では１８部屋のうち、３分の１が空き部屋です。今年（２０１５年）３月、小出さんは突然会社から家賃保証の金額を下げたいと告げられました。金額が下がるという説明を受けた記憶はないという小出さん。思いも寄らぬことでした。

なぜ、家賃収入は下げられてしまうのか。小出さんの契約書です。契約期間は確かに３０年間と書かれています。しかし、保証するとしていた家賃収入は、１０年を経過したあとは２年ごとに改定するとなっていたのです。

妻　みよさん（８３）
「下がることもあるんだっていうことを会社側から言われれば自分たちだって思わないこともないけど、満室にならなくても保証しますと言っているんだから保証すると思うじゃないですか。」サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。

マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。営業ではどんな説明が行われているのか。取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。勧誘を受けた人が録音した音声です。

“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました？家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」家賃を減額され、サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。関東地方に住む男性です。８，０００万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。
アパートの大家
「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」

男性は契約書に家賃改定の可能性があると書かれていることは認識していましたが、安定した収入になるという営業担当者のことばを信用しました。しかし、２度にわたって家賃を減額され、さらにローンの返済額を下回る金額を提示されたため、去年（２０１４年）やむなく解約しました。残されたのは３，０００万円近くの借金と、半数が空き部屋のアパートです。

アパートの大家
「ちょっと自分でも想定しなかったですから、心が折れると言いますか、どうしようもないですね。」
この男性とサブリースの契約をしていた会社に見解を聞きました。会社側は、「賃料の増減変更が可能なことは説明し契約書にも定めている」と回答。その上で「誤解を生じることがないよう丁寧な説明を心がけ改善に努めております」と答えています。ＮＨＫが国民生活センターに情報公開請求したところ、サブリースを巡るトラブルの相談はこの４年間で少なくとも２４５件に上っていました。

国民生活センターは、サブリース問題について特集記事を作成。
家賃を減額することが可能なこの仕組みは、リスクを会社から家主に転嫁するものだという専門家の意見を掲載しています。今回私たちは、サブリースを扱う４つの会社の社員や元社員から話を聞きました。このうちの１人、現役の社員が匿名を条件にインタビューに応じ、需要が見込めそうにない所でもアパート建築を持ちかけたことがあると証言しました。

“サブリース”会社の営業担当
「建てた時点でまず利益が確定し、そこが業者が絶対もうかる鍵なので。リスクを負っているのは会社でも銀行でもなく地主さんなので、将来的に空室が見込まれる、家賃の減額が見込まれるような場所に無理やりどんどん建ってしまっている。私は常に危惧しています。」

アパート建築が止まらない　人口減少社会でなぜ
●会社側は長期的な需要が見込めない中で長期保証し、なぜもうかる？
●家賃の減額がありうることを十分説明していなかったために、トラブルが発生している？
●重要事項説明の義務づけがないままアパート経営に乗り出し減額に直面するケース　こういう場合はどうすれば？
●賃貸物件の５戸に１戸が空き部屋の状況　賃貸価格の今の水準は？

以下サイトにて続き
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_3.html

こんなん、ネットじゃ１０年も前から言われてた事だよ。
一括借り上げ契約はろくな事にならないってな。

ワシは詳しく無いが、大東、生和、東建のことか？

絶対儲かる、安定して儲かるなら他人にはやらせずに自分でするだろう。

いや、借金で建てるんだよ
家賃保証ちらつかせて
田舎の土地持ちが狙われる

サブリースなんて昔からホラばかりだからな

不動産業って無駄に手数料が高いし
早く淘汰しろ
ただ株で一生分くらい儲けさせてもらいましたアザースｗｗｗ

コンビニと同じ。ガンガン立てることによって成長する業界。
既存の店、アパートがどうなろうと知ったことではない。

文句言われたら、立地が、設備が、とトークしてまた新しい設備売りつけるんだろうな。もちろん値段と工事費は市価より高い。飼い殺し商売。

嫌ならやめてもらっていいですよ、あとは自分でできるの？と
トークされたら大家もあきらめるだろ。

もともと建築費が2割高い。
設備が2割貧弱。
普通に立てれば６割で建てられる。
その時点で建築会社は丸儲け。

新築の時は黙っても人は入る。
肝は10年後。

昔○和の営業マンに言われたな。
「３年毎に家賃の見直しと書いてあるんですが」
「当社は過去に一度も家賃を下げた事は有りません。」

http://jha-adr.org/pdf/20130415.pdf

国会でも、レオパが問題視されてるな。
飛び抜けてトラブル多いってさ。

営業が来たら、10/20/30年後のその土地の人口予測と
今のペースで賃貸物件を建てた場合の空室率予測を聞く
この2つを即答できて初めて「じゃあ定期借地権でいいからオタクがやってよ」
と返せばいい

じいさんばあさんが間抜けだった、としか思えんな。
こんなんで騙されてたらきりがないだろうに、早晩振り込め詐欺にでもひっかかってただろう。

大東建託とレオパレスに騙される人多数。
まだ太陽光発電のほうがマシ

オレオレ詐欺と一緒なんだよな。

5年後に保証賃料が下がるくらいまだまし
サブリース会社指定のぼったくり価格でのリフォームを実施しないと、
即時解約できる契約になってる場合がある

日本人は「保証」が大好きだね。
保険に入りすぎるのもそうだし、バブルの頃は違法に「元本保証」をうたった
投資話（「握り」）が流行ってたと言うし。

保証を提供する側の事情を考えてみれば分かる話だろうに。
裏側にある、再保険とか生命表の仕組みとかを学校で教えない所為か。

こういう提案型アパート建築請負の物件って
たとえ都市ガス地域でも超割高な子会社プロパン屋のガス買わされるんだよ。
入居者はいい迷惑だよ。

あと新築時のガス関係の工事は子会社のプロパン屋が「無料でやっている」ということになってるので、たとえ契約うち切っても割高なガスを買い続けないといけない。
それが嫌なら数百万円だしてガス工事費を負担しないといけない。

みんなが思ってるよりも世の中には馬鹿が多いんだよ。
この業界はどこでもホントにキチガイみたいな拝金主義と
合法的な詐欺みたいなもんだから。
人の良い地主さんを人間力で取り込んで騙すんだけど、

３億円売ったら、それだけで、インセンティブだけで４０００万くらい入るからなー
普通は年間２棟で８０００万売り上げれば、固定給入れて年収１８００万くらい。

会社の粗利益は４０％。
そっから企業経費とか人件費とか引くから。
まー賃貸管理とか家賃保証とか余り儲からない部分があるから企業としての粗利はもっと低いけどね。

戸数が一番少ないタイプでも１年に１棟売ってれば年収は最低１０００万。
１年でゼロだと苛めて辞めさせるというより自然に辞めていく。
売れれば半年でも課長とかの肩書きがつく。
売上げ８０００万は課長クラス。
でも、あくまでもアパート営業だからな。
マンション営業は歩合率低いけど物件が４億とか高額だからそれなりに貰えるみたいだな。
でも、都市部の賢い地主に売るのは難しい。
郊外の元農家とかのじいさんばあさんが鴨客の中心帯。
単価の高い一発逆転より、アホ農家の方が儲かる。

離職率が３年以内で９９％とかだから、一生の付き合いなんてないんだけどね。
この業界に流れてきて生き残ってる営業って元先物、元保険、元ホスト、元健康食品とか
そういうのばっか。まっとうな会社をリストラされて転職してきた奴は１棟も売れずにやめていく。

現役専業大家だけど
アパートマンション経営が事業だって理解してない人が多すぎる
投資じゃないんだよ、事業だよ？

飲食店やコンビニ経営するのと同じ
全て自己責任、一切の保証も保険も効かない

一生をかける事業だと思って本気で勉強して取り組めば食っていけるが
それ以外は全員失敗するよ